学员提问：2009年1月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，因为自有资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金7000万元进行合作开发。合同约定，房产建成后，南欣房地产公司分给广德公司房产30000m²。2012年12月，北苑小区开发完成，广德公司按合同分得房产30000m²，该小区每平方米计税成本2150元；市场上同类房产的平均售价为2600元/m²。请问，南欣房地产公司如何确认收入？是按市场价格还是按照合同约定的价格？

老师答疑：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十四条规定：采取产品分成方式取得收入的，按照企业分得产品的日期确认收入的实现，其收入额按照产品的公允价值确定。所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称31号文件）第三十六条规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定向投资各方（合作、合资方）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

对于以产品分成方式合作开发如何确认销售收入，实施条例与31号文件规定不同，实施条例要求按照公允价值确认收入，31号文件要求按照合同的约定确认收入。31号文件为什么这样规定？首先，分析一下31号文件出台的背景，该文件是在全球经济危机的大背景下出台的，为了摆脱全球经济危机对我国房地产业的影响，31号文件制定了一些有利于我国房地产业发展的条文，房地产企业应当很好地理解和运用。其次，在合作开发过程中，南欣房地产公司使用广德公司资金7000万元，使用年限四年之久，没有按照公允价值支付利息，所以，31号文件规定，分配房产时不按公允价值确认收入，而按照合同的约定确认收入，这也体现了税制改革尊重合同、承认合同的特点。

（1）南欣公司收到投资款：

借：银行存款 70000000

贷：其他应付款——广德公司 70000000

（2）计税成本已经计算完成，分配开发产品时：

借：其他应付款——广德公司 70000000

贷：主营业务收入 70000000

同时，结转开发产品成本，销售成本=2150×30000=64500000（元）(www.daowen.com)

借：主营业务成本 64500000

贷：开发产品 64500000

如果，在分配房产时开发产品的计税成本没有计算完成，则，把对投资方分配的房产按市场价格视同销售收入进行相关的税务处理。还用本案例进行分析：

（1）南欣公司收到投资款：

借：银行存款 70000000

贷：其他应付款——广德公司 70000000

（2）分配开发产品时，由于计税成本没有计算完成，则，按照市场价格确认收入，收入总额为78000000元（2600×30000）：

借：其他应付款——广德公司 70000000

应收账款——广德公司 8000000

贷：主营业务收入 78000000

同时结转主营业务成本。从上述分析也可以看到，计税成本及时计算完成对房地产开发企业是何等重要。