学员提问：2011年1月，甲房地产公司与当地政府达成协议，承建市中心的地下商业街，协议规定，地下商业街建成之后，甲公司经营10年，经营收入全部归甲公司。经营期满，甲公司将地下商业街无偿交给政府。2012年12月地下商业街建成，工程总成本25000万元，次月投入使用，请问，投入使用后的经营收入怎样作财税处理，甲公司取得的收入是否纳税？

老师答疑：

这种项目一般称为BOT项目。它是为了缓解公共基础设施项目建设与投资资金紧张的矛盾而发展起来的一种投资模式。

为了加快城市建设进程，提高居民的生活水平，政府就某个基础设施项目与非政府部门的投资者签订“特许权使用协议”，授予投资者承担该项目的融资、建设、经营和维护的权力。在协议规定的特许期内，投资者通过向基础设施的使用者收取费用，回收项目投资、经营和维护成本，并获取合理回报；同时，政府部门拥有对这一基础设施项目的监督权，特许经营期届满后，投资者将该基础设施项目无偿地移交给政府部门。BOT项目是Build-Operate-Transfer（建设—经营—转让）形式的简称，这种建设投资模式称为BOT（建设—经营—转让）项目。

房地产开发公司承建的BOT项目，可以在“开发成本——BOT开发成本”核算，核算方法按照一般的开发项目进行，待工程竣工验收之后转入“无形资产——BOT特许权”核算。

房地产企业所承建的BOT项目，对于房地产公司来讲不属于主要经营业务，相应的收入和成本费用应计入“其他业务收入”和“其他业务成本”科目核算，并按税收法规的规定纳税。(www.daowen.com)

BOT项目的经济形态属于无形资产，而其实物形态则属于固定资产。BOT项目在运营期间可能会发生更新改造支出、修理费用等支出。对后续支出的处理原则是：符合无形资产确认条件的，应当计入无形资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合无形资产确认条件的，应当计入当期损益。

BOT项目摊销时应考虑实际情况和投入资金的全部收回。摊销年限应以特许权经营期为限，一般“无形资产”的摊销期限应当等于特许权经营期限。由于“无形资产”的摊销不留净残值，所以，特许经营期满将BOT项目无偿移交时，该项“无形资产”科目的账面价值应等于“累计摊销”科目的合计数。

由于房地产企业在BOT项目经营期已经将列入“无形资产”的全部开发成本分期摊销，所以在该项目移交时应将“无形资产”的账面价值与“累计摊销”合计数对冲。但是，万一当地政府由于特殊需要提前收回该项基础设施，则将“无形资产”账面价值与“累计摊销”科目的差额一次转入到“其他业务成本”科目。

由于，在BOT项目经营期间，房地产开发企业一般是把项目的使用权出租给项目的使用人，取得租金收入，应当按照营业税的“服务业——租赁”缴纳营业税及附加。根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定，凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

一般来讲，房地产开发企业承建的BOT项目，并没有取得土地使用权，所以，不需要缴纳城镇土地使用税。如果，房地产开发企业承建的BOT项目，取得了土地使用权，还应当缴纳城镇土地使用税。