学员提问：我公司于2013年7月1日将一栋新落成的办公楼自用，办公楼成本价格为4750万元，市场价格为5700万元。请问是否应当做视同销售处理，缴纳企业所得税？

老师答疑：

在企业所得税改革之前，我国对自产自用的产品要做视同销售，征收企业所得税。文件根据是《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税[1996]079号）第二条规定，企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。

2008年实施的《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”在新的税法中自产自用产品不再做视同销售处理，具体处理办法规定在《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）文件中。该文件第一条规定：企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均未发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（1）将资产用于生产、制造、加工另一产品。

（2）改变资产形状、结构或性能。

（3）改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营）。(www.daowen.com)

（4）将资产在总机构及其分支机构之间转移。

（5）上述两种或两种以上情形的混合。

（6）其他不改变资产所有权属的用途。

这项规定中一句很重要的话是“相关资产的计税基础延续计算”。如果按照原税法规定作视同销售处理，房地产开发企业在所得税汇算清缴时，应当把市场价5700万元填在“企业所得税年度纳税申报表”附表一“收入明细表”，把成本价4750万元填在附表二“成本费用明细表”，其差额950万元形成应纳税所得额，交了企业所得税，完成了计税基础。这时“固定资产——办公楼”即形成两个成本，会计成本4750万元，计税基础5700万元。假设折旧年限为20年，不留净残值，会计按照账面价值4750万元计提折旧，年折旧额为237.5万元，税收按计税基础5700万元计提折旧，年折旧额为285万元，差额47.5万元每年都需要作纳税调减处理。

根据国税函[2008]828号文件规定，房地产开发公司自建自用的写字楼不再作视同销售处理，所得税汇算清缴时不作纳税调整，不交企业所得税。写字楼的计税基础延续计算，“固定资产——写字楼”的会计成本与计税基础一致，都是4750万元。计提折旧额也一致，不需要作纳税调减。如此看来，自产自用不作视同销售，企业没有少交税，国家也没有少征税，只是简化了征纳双方的核算手续。