学员提问：德辉房地产公司在本市商业街建一座购物广场，已经于今年2月完工开始销售，其中临街商铺80套采用优惠价格销售给购房人。合同约定每套商铺售价60万元，房款一次付清，购买者个人在购房后5年内必须将购买的商铺无偿提供给德辉房地产公司对外出租使用。5年期满，德辉公司将商铺归还给购房人。经调查，每套商铺每年收取租金10万元，应当如何作税务处理？

老师答疑：

这种有返租条件的以优惠价格售房是典型的逃税行为。《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）曾经规定：“房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。”其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据《中华人民共和国个人所得税法》的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

（1）购买者个人应纳税额计算。根据上述文件的规定，个人是以房屋租赁收入支付了部分购房价款，经调查，每年租金收入为10万元，应确认为个人“财产租赁所得”，应当征收营业税、印花税，按照租金的12%征收房产税，按照《中华人民共和国个人所得税法》的规定征收“财产租赁所得”的个人所得税。

每月租金收入=100000÷12=8333（元）(www.daowen.com)

按照房产租赁收入征收营业税=8333×5%=416.65（元）

按照租金的12%征收房产税=8333×12%=1000（元）

按照房产租赁收入征收个人所得税20%。

（2）房地产公司应补税款计算。房地产公司以每套商铺所谓的“优惠价格”60万元出售，再以租金收入弥补房价，应当重新计算销售收入，每套商铺的实际销售收入为110万元（60+10×5），按实际销售额补交营业税及附加、印花税和土地增值税、企业所得税等，并由主管税务机关根据情节进行处罚。