学员提问：甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司签订“售后回购合同”，2013年3月1日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价5000万元，成本价4000万元。双方合同约定，10个月之后，甲公司以5400万元购回该公寓楼。在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理。售楼款已经收到。假设到2014年1月1日，甲公司履约购回公寓楼。请问，这种售后回购业务怎样纳税？

老师答疑：

售后回购，是指销售商品的同时，销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式。

《企业会计准则第14号——收入》应用指南第四条规定：采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号，以下简称通知）规定：“采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。”这里讲的是不确定性售后回购。其特点是销售方有回购或不回购的选择权；另外，回购价格在合同中不约定，而是随行就市。

通知还规定：“有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。”

（1）此笔交易纯属融资交易，属于确定性售后回购业务，商品所有权上的主要风险和报酬并没有转移，因此，不确认销售、不开具发票、不纳税，收到的款项应确认为负债。

借：银行存款 50000000

贷：其他应付款 50000000

借：交付开发产品 40000000

贷：开发产品 40000000

（2）回购价格大于售价的差额，应在回购期间每月末计提利息。40万元（400÷10），计入当期财务费用。(www.daowen.com)

借：财务费用 400000

贷：其他应付款 400000

该记账凭证的附件填写，见“售后回购合同”。

（3）2014年1月1日回购公寓楼，款项已付，开发产品已收回。

借：其他应付款 54000000

贷：银行存款 54000000

借：开发产品 40000000

贷：交付（发出）开发产品 40000000

由于，售后回购业务纯属融资业务，没有发生实际销售行为，不需要缴纳契税；房产没有使用，不交房产税；城镇土地使用税仍然由销售方缴纳。

售后回购业务适用于非金融企业向非金融企业融资，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。

什么是金融企业同期同类贷款利率？《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定：鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。