学员提问：我公司为了专门致力于房地产开发，不设立销售部，而是把开发的房产委托销售公司代销。请问，根据现行税法的规定，委托代销的房产我公司应当在何时确认销售收入？

老师答疑：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

这种方式比较适合于房产销售公司有售房权，由于销售公司不能取得“初始产权证明”，无法给购房人办理“房屋所有权证”的情况。具体操作是，销售公司受房地产公司委托推销房产，有购房客户之后，由购房人直接与房地产公司签订房地产销售合同，由房地产公司开具发票，并给购房人办理房屋所有权证，销售公司向房地产公司收取代销手续费或佣金。

关于手续费及佣金的税前扣除标准，《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）规定：保险公司以外的其他企业按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额内支付的手续费及佣金支出，准予扣除；超过部分，不得扣除。而且，除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。

房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

此项规定可以理解为：

（1）属于房地产开发公司与购房人签订销售合同或协议，或房地产开发企业、受托方、购房人三方共同签订销售合同或协议的。当实际销售价大于视同买断价时，则采用实际销售价确认收入。(www.daowen.com)

（2）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的实际销售价格低于买断价格。当实际销售价小于视同买断价时，则采用视同买断价确认收入。

上述两种方法采用的计税价格是“孰高原则”，不利于房地产开发企业纳税，应当尽量避免上述两种合同的签订方式。

（3）如果房地产开发企业与受托方签合同或协议，受托方再与购买方签订销售合同或协议的，房地产开发公司按照视同买断价计税。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。即销售公司按照以下公式来计税。

实际销售价−视同买断价=计税销售额

但是，这样操作有两个难点：其一是销售公司有售房权，但是，没有初始产权证明，无法给购房人办理房屋所有权证。其二是销售公司接受了房地产公司的销售不动产发票，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，应当缴纳契税，销售公司所加的价款恐怕不足以支付契税，难以操作。

（4）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（5）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）～（4）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明的内容：售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。