学员提问（一）：某房地产公司为了促销，打出“买一赠一”的广告，售出别墅一栋，300m2，售价240万元，赠送一个车库，15m2，市场价10万元。应当如何确认收入纳税？
老师答疑：
长期以来，对于“买一赠一”这种销售方式，税务机关的处理方法是：所赠商品要作视同销售处理，征收流转税（增值税或营业税）。所赠商品属于非公益性捐赠，不得在企业所得税税前扣除，调增应纳税所得额，征收企业所得税。个人所受赠品属于偶然所得，由赠送人代扣代缴个人所得税。但是，理论界并不认可这种做法，我们认为，捐赠分两种情况，一种是感情需要的捐赠，例如，汶川发生地震，全国人民出于爱国之心、同胞之情，纷纷慷慨解囊，捐款捐物相助；另一种捐赠称谓“买赠”，赠是手段，卖才是目的，这是促销手段，本质是商业折扣，不应当征税。
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”
这是对长期以来“买一赠一”作视同销售征税的彻底纠正。买一赠一是组合销售本企业商品，而不是赠送，本质是对商品的打折销售，也称谓“商业折扣”。企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定：“纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。”纳税人采取折扣方式销售货物，价款和折扣额在同一张发票上分别注明是指价款和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的价款征税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从价款中减除。
根据上述规定，分别计算别墅、车库的售价为
别墅实际售价=2400000÷（2400000+100000）×2400000=2304000（元）
车库实际售价=2400000÷（2400000+100000）×100000=96000（元）
《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）第一条、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：
（1）企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务。
（2）企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者存话费赠手机等。
（3）企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
根据上述文件的规定，房地产开发企业以买一赠一方式进行组合销售本企业开发的商品房，按商业折扣后的价格征收营业税、企业所得税，不征收个人所得税。
学员提问（二）：我公司开发的是普通住宅和非普通住宅，采用的销售策略是“买一赠一”，即卖住宅赠空调机，请问卖住宅赠空调应当怎样进行纳税操作？
老师答疑：
房地产开发企业打出的促销广告是“买一赠一”，赠送内容是卖住宅赠空调，建议你公司这样操作，把纳税筹划提前到设计阶段，要求设计院在开发项目的设计总说明书中写明：“本小区每套住宅配一台空调”，并在楼层平面图中画出空调的位置。你公司购置空调时按照甲供材料进行账务处理，直接计入“开发成本——建筑安装工程费”。理由是：本小区的每幢楼房都是按设计建造的，有标准图形的门窗，设计中会注明，窗是Cx的窗，门是Mx的门；每根柱子里面放几根钢筋，多粗的钢筋，是螺纹钢还是光板钢，设计都有明确规定。每套住宅配空调也是设计的规定，房地产开发企业按设计建造楼房，按设计配置空调，财务部门按设计进行核算，这是天经地义，理所当然。
“买一赠一”是促销语言，会计核算按照设计规定，所赠空调已经计入开发成本，不单独征收增值税、企业所得税和个人所得税。
学员提问（三）：乙房地产公司为了促销，打出“买一赠一”的广告，售出别墅一栋，300m2，售价540万元，赠送中华牌小汽车一辆，价格12万元，增值税税率17%，增值税额20400元。应当如何进行税务处理？(www.daowen.com)
老师答疑：
根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”
1.计算别墅、汽车折扣后的实际售价
汽车含税价=120000+20400=140400（元）
别墅实际售价=5400000÷（5400000+140400）×5400000=5263158（元）
汽车实际售价=5400000÷（5400000+140400）×140400=136842（元）
2.别墅开具销售不动产发票，缴纳营业税
应交营业税=5263158×5%=263158（元）
3.组合销售汽车向国税局缴纳增值税，请国税局代开发票
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，在我国境内销售货物的单位和个人为增值税的纳税人，房地产开发企业组合销售了小汽车，便是增值税的纳税人。应当如何选择增值税纳税人的身份？《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十九条规定：“年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。”可以肯定地说，房地产开发企业销售了动产应当选择小规模纳税人的身份缴纳增值税。计税方法因购进汽车时的账务处理不同而有所区别：
（1）购进汽车作为库存商品处理，组合销售应交增值税的计算
136842÷（1+3%）×3%=3985.69（元）
（2）购进汽车按固定资产处理，对外“组合销售”，应交增值税的计算：
《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）规定：小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。何谓使用过的固定资产？所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产（见财税[2008]170号《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》）。
但是，组合销售所计算的汽车售价是含税价，如何进行价税分离？应按照《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函[2009]90号）的规定，小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额
销售额=含税销售额÷（1+3%）
应纳税额=销售额×2%
应交增值税额=136842÷（1+3%）×2%=2657.13元
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