学员提问：前几年，我所在的房地产开发公司受让或转让取得的土地使用权，仅就土地出让金或交易价格缴纳契税。近几年，县地方税务局要求把我公司交给地方政府的市政配套费，安置动迁户的动迁费支出都计入征收契税的范围，缴纳契税。请问契税的计税依据如何确定？

老师答疑：

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

①评估价格。由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价。由县以上人民政府公示的土地基准地价。

2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）规定：“对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。”

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

离婚后房屋权属发生变化是否征收契税？根据《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻共有房屋属共同共有财产，因离婚财产分割引起房屋权属变化是房产共有权的变化，而不是契税法所规定的房屋产权转移，所以，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征契税。(www.daowen.com)

（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。即土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照上述规定征税。

（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：“先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。”

为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权，房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

（5）房屋附属设施征收契税的依据

1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

（6）个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。在缴纳契税时，纳税人须提交税务机关审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在“个人无偿赠与不动产登记表”中签字并将该表格留存。

（7）对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。引自《关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税[2008]129号）。

对此问题，《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）进一步明确：以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，对承受方应按规定征收契税。