学员提问：我公司将开发小区内的人防工程进行了改建，一部分公司作为车库使用，另一部分出租给物业公司，物业公司再对外转租。请问，我公司使用的人防工程是否要交房产税？物业公司转租的人防工程如何缴纳房产税？

老师答疑：

《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定，自2006年1月1日起：

（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

（2）自用的地下建筑，按以下方式计税：

1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%

2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

根据上述文件的规定，提出如下纳税建议：(www.daowen.com)

1）你公司自用的人防工程应当属于其他用途的房产，应当以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%

房屋原价折算的具体比例按当地省级人民政府规定执行。

你公司将部分人防工程出租给物业公司，应当按照租金收入的12%缴纳房产税。

2）物业公司转租人防工程的纳税问题。对于房产转租征收房产税的问题，现在，国家税务总局还没有统一规定，各地做法大体有以下几种情况：

①对于转租收入不征房产税。

②对于转租业务由转租人依租金全额按综合税率征收房产税。

③对转租业务由转租人按转租金收入差额征收房产税。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

《中华人民共和国人民防空法》第二条规定：“人民防空是国防的组成部分”。从这个意义上讲，人防资产同样是国防资产的组成部分。《中华人民共和国物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有”。据此，作为人防资产组成部分的人防工程，其产权应当属于国家所有，居民小区修建的人防工程（包括旧城改造和新建小区中按比例修建的防空地下室）产权应该归国家所有。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

物业公司既不是人防工程的所有人，也不是承典人，因此，不应当是房产税的纳税人。有些地方税务机关就是这样规定的。

《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》（沪地税地[1996]42号）规定：房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，现我局决定，本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。