学员提问：我在房地产开发公司工作，我公司开发的房产采取多种经营模式，有的出售，有的出租，有的作为本公司办公之用。出租的商铺考虑到商业市场有一定的预热期，我公司免收租金。请问，对于多种经营形式的房产，如何界定房产税的纳税人？

老师答疑：

《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”纳税人的具体范围包括：

（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税。

（2）产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

（3）产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典人急需用款，但又想保留产权赎回权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典人在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋等的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，《条例》规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）明确规定：“产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。”

（4）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

（5）产权未确定及租典纠纷未解决的，也由房产代管人或者使用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。此外还有一些产权归属不清的问题，也都属于租典纠纷。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。(www.daowen.com)

（6）关于无租使用其他单位房产的纳税人如何确定问题。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

关于出租房产免收租金期间房产税的纳税人如何确定问题。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

上述两个文件对于免收租金与无租使用房产的，房产税纳税义务人的判断完全不同。

一般来讲，无租使用房产视为出借，而非租赁交易行为。其明显的特征是使用人无须支付租金性质的对价。比照《条例》中“产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定处理，由实际使用人缴纳房产税。

而出租房产免收租金，出租方实际发生了出租行为。在租赁交易中，租赁双方约定一定时期内租金为零，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内应当享受免予支付租金的权利。在房产租赁行为中，免收租金期间基于发生的租赁事实，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，最终承担房产税。

例如，甲企业于2011年1月1日将自有的一处房产出租给B公司用于商业经营，双方签订了一份租期为10年并且金额固定的租赁合同。考虑到商业有一个市场的预热期，合同中约定，前两年（2011年1月1日—2012年12月31日）免收租金。也就是说在2011年1月1日—2012年12月31日之间为免收租金的出租期，甲企业发生了出租房产行为，应由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（7）融资租赁房产的房产税纳税人为承租人。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

另外，根据国务院令第546号规定，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。