学员提问：我公司开发的一个居民小区已经于2011年全部售出。2012年税收检查时，税务人员认为，这个小区房产是售出了，但是，小区内的绿地、道路、广场等并没有售出，仍然占用土地，要求我公司就这部分土地缴纳城镇土地使用税。请问，我公司是否要就这部分土地缴纳城镇土地使用税？

老师答疑：

房地产开发企业取得的土地使用权，用途是开发房地产，但是，一个小区里面不可能把全部土地都建房子，还要建设道路、绿地、广场等配套设施。

房屋和建筑物是附着在土地上的，与土地具有不可分性，房地产开发企业在售房的过程中，实际是两项交易，一是销售房产所有权，二是转让土地使用权。卖房时连同小区内的土地使用权已经全部转让给了购房人，购房人取得了房屋所有权和土地使用权。房地产开发企业已经把小区内的全部土地按占地面积法分配到可售面积中，把开发的房产和土地使用权全部转让，连一寸土地也没有留下。按照国家的规定，购房人应当办理房屋所用权证和土地使用权证。土地使用权证上面，规定了购房人有多大面积的土地使用权，但是，这个土地使用权是虚拟的，是按照小区的容积率计算出来的，具体是哪一块土地是谁也说不清的。

再分析一下房地产开发企业的成本核算，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，开发项目内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费在“开发成本——基础设施建设费”中核算，属于不能分清负担对象的共同成本，应按受益原则和配比原则分配至各成本对象中。这些基础设施也是要占用土地的，为了简化核算手续，该文件规定，土地使用权的成本按照房屋和建筑物的占地面积进行分配，基础设施不承担土地成本，也可以理解为基础设施的占地成本由可售面积承担。(www.daowen.com)

房地产开发企业房产售出后，在向业主交房时，房屋所有权、土地使用权已经交给业主，产权状态发生了变化。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”所以，从交房的次月起房地产开发企业不再缴纳城镇土地使用税。

既然房地产开发企业在开发的住宅小区全部出售后，没有保留土地使用权，怎么可以征收城镇土地使用税呢？

由于城镇土地使用税属于地方税种，具体征收按照当地的规定执行。例如，《重庆市地方税务局关于房产税城镇土地使用税有关政策问题的通知》（渝地税发[2003]301号）规定：对开发小区内的道路、绿化用地，经区县地税局审定后可暂不征收城镇土地使用税。