学员提问：

问题1，我公司是中外合资企业，外商股份占49%，中方股份占51%，我公司所使用的土地是否应当缴纳城镇土地使用税？

老师答疑：

我国现行城镇土地使用税的基本规范，是2006年12月31日国务院令第483号修改通过的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《条例》）。《条例》第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”

城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：

（1）拥有土地使用权的单位和个人。

（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。

（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

在2008年12月31日之前，外商投资企业、外国企业执行《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，国务院令第546号规定：“1951年8月8日政务院公布的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。”

所以，你所在的公司自2009年1月1日起应当按照新修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》缴纳城镇土地使用税。

由于你没有说明你公司所使用的土地是国有土地还是集体土地，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定的“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人”为土地使用税的纳税人，这里没有说明土地所有权是国有土地还是集体土地，即或你公司所使用的土地是租用的农村集体土地，根据《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定：“自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。”该通知已经将城镇土地使用税的征税范围扩大到集体建设用地，你公司也应当缴纳城镇土地使用税。

问题2，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》修改后，城镇土地使用税的征税范围是如何界定的？

老师答疑：

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。上述城市、县城、建制镇和工矿区分别按以下标准确认：

（1）城市是指经国务院批准设立的市。

（2）县城是指县人民政府所在地。

（3）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

（4）工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

上述城镇土地使用税的征税范围中，城市的土地包括市区和郊区的土地，县城的土地是指县人民政府所在地的城镇的土地，建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。

建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。

另外，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。(www.daowen.com)

问题3，有偿取得土地使用权之后，何时开始缴纳城镇土地使用税，何时截止缴纳城镇土地使用税？土地面积如何计算？

老师答疑：

（1）有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间。《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

（2）房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间。

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

何谓房产、土地的实务或权利状态发生变化？

《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）规定：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”购置方已经开始缴纳房产税和城镇土地使用税，房地产开发企业自然不再纳税。

再请参照《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）》（国税发[2007]10号）规定：“对外转让土地使用权和销售商品房的，应于土地使用权和商品房已经移交，并将发票结算账单提交对方时，确认收入的实现。”房地产开发企业确认了销售收入的实现，即房产、土地的实物或权利状态已经发生变化，土地使用权已经转移至购房人所有，房地产开发企业的城镇土地使用税的纳税义务便截止了。

根据上述文件可以得出如下结论：房地产开发企业在第一套商品房交付之前，按占地总面积缴纳城镇土地使用税。企业已确认销售收入的，从确认销售收入的次月起不再计算土地使用税。

为此，房地产开发企业从第一套商品房交付的次月起，应当按月计提城镇土地使用税，并按税务机关规定期限（半年、季度）申报纳税。计算公式：

本月应纳税额=本月剩余占地面积×月单位税额

月单位税额=年单位面积（m²）税额÷12

本月剩余占地面积=占地总面积-已售房产占地面积

已售房产占地面积=占地总面积×（已售房产建筑面积÷可售房建筑总面积）

或已售房产占地面积=已售房产建筑面积÷实际容积率（注意：实际容积率要按实际建筑面积与实际占地面积额计算，不是规划确定的容积率）

（3）如何确认征收土地使用税的土地面积。

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确认的土地面积为准。

3）尚未核发出土地使用权证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用权证以后再作调整。