学员提问：我公司有一宗2009年取得的土地使用权，当时拍得这块土地的目的就是待土地升值后转让，最近，房地产市场转暖，公司准备把这块土地转让，请问，怎样转让可以降低税负？

老师答疑：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税时允许附加两项扣除，一项是房地产开发费用按照“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%扣除；另一项是财政部规定的其他扣除项目按照“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发成本”之和的20%扣除。但是，此两项扣除只有房地产开发企业可以享受，其他企业不能享受；并且，房地产开发企业取得土地使用权或者房地产开发项目之后只有进行实质性开发建设才允许附加扣除，否则，不能附加扣除。

《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条“计算增值额时应注意什么”规定：

转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（房屋及建筑物的重置成本价乘以折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。

上述规定的目的，是鼓励房地产开发企业将更多的资金投向房地产的实质性开发，取得投资回报，以调动投资人从事正常房地产开发的积极性。

2005年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件下发后，土地增值税的征收和管理引起有关部门的重视。2007年12月29日国家税务总局印发了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发2007[132]号，以下简称准则）。准则第三十八条规定了加计扣除项目的审核内容：

（1）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。(www.daowen.com)

（2）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（3）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（4）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

从上述规定可以得出如下结论：

（1）房地产开发企业取得土地使用权之后，没进行任何开发即转让的，在计算土地增值税时不允许扣除10%的房地产开发费用和20%的加计扣除额。

（2）房地产开发企业取得土地使用权之后，仅进行土地的开发，将生地变成熟地，可以按照取得土地使用权支付的金额和开发成本之和的20%加计扣除，房地产开发费用不允许扣除。

你公司的这块土地使用权，如果不进行土地开发就转让，在计算土地增值税时不得扣除10%的房地产开发费用和20%的加计扣除额，会多交土地增值税。但是，在进行土地开发时要注意的是，仅进行土地的前期开发，如旧建筑物拆除、场地平整等，千万不要进行建筑施工，即不能做基础工程。如果做了基础工程再转让，就属于销售不动产，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其相关规定，销售不动产时不得扣除取得土地使用权支付的金额，会多交营业税。