学员提问：我公司是一家县城的房地产开发企业。由于“招拍挂”取得国有土地成本太高，2010年，老板与县城郊区的村委会签订协议，用一块集体土地合作开发建设商品房，当地称“小产权房”。现在，小区开发已近完成，开始出售房产，由于价格便宜，销售情况很好。县城地方税务局对我公司出售小产权房要求缴纳土地增值税。请问，房地产开发企业出售小产权房是否缴纳土地增值税？

老师答疑：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

你公司所出售的小产权房，是占用农村集体土地进行开发的商品房，国家房管部门不发给“房屋所有权证”，房屋的产权不受法律保护。房地产开发企业出售的小产权房不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，不征收土地增值税。(www.daowen.com)

当地县级地方税务局要对你公司的售房行为征收土地增值税，可能是根据下列文件的规定。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定：“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。”但是，这个文件是在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的法定范围内制定的部门规范性文件，所指的土地是国有土地，而不是集体土地。因此，出售小产权房不征土地增值税。

需要说明的是，出售小产权房也要缴纳营业税。如果转让小产权房的永久使用权应按“销售不动产”税目缴纳营业税；如果转让小产权房一定年限的使用权按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。具体情况比较复杂，请携带相关合同到主管地税机关咨询。