学员提问：2012年我公司同时开发两个房地产项目，同时达到土地增值税清算的条件，需要进行土地增值税清算。在清算时，A项目盈利。其中普通标准住宅增值额为负数，非普通标准住宅和其他类型的房产增值额为正数，而且，增值率很高，需要交数额较大的土地增值税，请问，不同类型房产之间增值额的正负可否相互抵消？

B项目总体上为亏损，但是，按分类清算的方法计算，其中唯有商铺获利，计算的增值额为正数，增值率很高，需要缴纳土地增值税。请问，我公司同时清算的两个项目，盈亏可否相互抵消？

老师答疑：

企业所得税的纳税以取得法人地位的企业为纳税人。一个房地产开发企业同时开发两个项目（非独立法人），企业所得税汇算清缴时，不同项目之间的盈亏相抵后，有利润的，即应纳税所得额，缴纳企业所得税，没有应纳税所得额不交企业所得税。

同一个房地产开发企业同时对两个开发项目进行土地增值税清算，应当分项目进行清算，土地增值额的正负数不可以相互抵消。清算的同一个房地产开发项目中，不同类型的房地产，计算增值额时有正有负，正负也不可以相互抵消，增值额为正数的依法纳税，增值额为负的不交税。普通标准住宅增值率不大于20%免税是一项税收优惠政策，其他类型房产不能分享。

土地增值税清算时，什么是清算项目？《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号，以下称《规程》）有三项规定：(www.daowen.com)

（1）土地增值税清算审核时，以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。根据此项规定，土地增值税的清算有别于企业所得税的汇算清缴，企业所得税是以独立法人的企业作为纳税人；而土地增值税的清算一般是以国家有关部门审批的项目，一般称为开发小区作为清算单位进行。

（2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。考虑到有些规划项目较大，出于企业经营的需要和施工的要求，有可能分期开发，《规程》规定，分期开发的项目应分期清算。怎样来确定一个项目是否分期开发，税务机关一般从两个方面掌握，一是开工许可证规定分期开发的，二是工程上分期开发、会计分期核算的。

从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送“土地增值税项目登记表”，确定分期开发的时间和范围。

（3）对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对同一项目中不同类型的房地产分别进行土地增值税的清算，符合土地增值税的立法精神，国家税务总局自2006年以来已经多次发文要求必须分类清算。

根据新法优于旧法原则，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条规定的“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免征土地增值税”的规定，各地在土地增值税清算时已经不再执行。