学员提问：A房地产开发公司2011年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20%，2011年6月16日，A公司收到土地出让金返还400万元，应当如何作账务处理可以降低税费？

老师答疑：

房地产开发企业取得的财政补贴和税收返还，属于“政府补助”的范畴，根据《财政部国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：“企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金以外，均应计入企业当年收入总额。”

《企业会计准则第16号——政府补助》第八条规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

方案一，根据企业会计准则的规定，将土地出让金返还计入“营业外收入”。

借：银行存款 4000000

贷：营业外收入 4000000

借：营业外收入 4000000

贷：本年利润 4000000

纳税效果分析：

（1）土地使用权支付的金额仍然是2000万元，土地增值税清算时，按照130%计算扣除项目金额，扣除金额=2000×130%=2600万元。

（2）营业外收入400万元有可能形成利润总额，应缴纳企业所得税100万元。(www.daowen.com)

方案二，将土地出让金返还400万元冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。

借：银行存款 4000000

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 4000000

纳税效果分析：

（1）土地使用权支付的金额减少到1600万元，土地增值税清算时，按照130%计算扣除项目金额，扣除金额=1600×130%=2080万元。

土地增值税清算时减少扣除项目金额=520万元（2600-2080），形成了增值额，按最低税率30%计算，增加土地增值税应纳税额=156万元（520×30%）。

（2）开发成本减少400万元，企业所得税汇算清缴时增加应纳税所得额244万元（400-156），应缴所得税增加额244×25%=61万元

应交税费总额=156+61=217（万元）

方案二比方案一降低税费=217-100=117（万元）

结论：房地产开发企业取得的土地出让金返还，不可以冲减土地成本，应当计入当期损益。企业在取得土地出让金返还时，正处在项目的开发建设阶段，只有期间费用，没有收入，一般出现亏损。企业取得的返还资金弥补亏损后有余额的缴纳企业所得税，没余额的不交税，所以，实际缴纳企业所得税的金额比100万元要少。