学员提问：鸿祺房地产开发公司2007年通过“招拍挂”，以2000万元拍得一项土地使用权。没有进行任何形式的土地开发，现在，由于筹资困难。准备把土地使用权转让。经过有评估资质的会计师事务所进行评估，评估价为5000万元，请计算，应交多少土地增值税。有什么方法可以降低土地增值税的应纳税额？

老师答疑：

由于鸿祺房地产开发公司取得土地后，没有进行任何形式的实质性开发。《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发[2007]132号，以下简称《清算鉴证准则》）第三十八条规定，（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

根据上述文件的规定，鸿祺房地产开发公司在计算土地增值税时不加计扣除30%。

根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（二十）项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”鸿祺房地产开发公司在转让土地使用权时可以差额计算缴纳营业税。

应交土地增值税计算如下：

扣除项目金额=2000+（5000-2000）×5.5%=2165（万元）

增值额=5000-2165=2835（万元）

增值率=2835÷2165=130.95%

适用税率50%，速算扣除率15%。

应交土地增值税=2835×50%-2165×15%=1417.5-324.75=1092.75（万元）(www.daowen.com)

很显然，对土地不进行开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。

为此，建议鸿祺房地产开发公司对土地进行一级开发后再转让，根据国税函发[1995]110号文件规定就可以享受到20%的加计扣除。

筹划方案：只对土地进行一级开发，如旧建筑物拆除、场地平整、临时水电路的接通、建造围墙、清运残土等项破土动工前的准备工作，但是，绝对不可以进行建筑施工（进行基础施工）。假设土地一级开发的费用需要1000万元，对土地进行一级开发后，再进行资产评估，评估价值为6100万元。应交土地增值税会大幅度降低。

对土地进行一级开发后再转让，土地增值税的计算：

扣除项目金额=（2000+1000）×120%+（6100-2000）×5.5%=3600+225.5=3825.5（万元）

增值额=6100-3825.5=2274.5（万元）

增值率=2274.5÷3825.5=59.46%

适用税率40%，速算扣除率为5%。

应交土地增值税=2274.5×40%-3825.5×5%=718.525（万元）

土地开发后转让与不开发转让应交土地增值税的差额=1092.75-718.525=374.225（万元）