《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第二条“关于合作建房的征免税问题”规定：“对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

根据此项规定，如果将转让土地使用权转化为合作建房，可以暂免征土地增值税。

关于计税营业额的计算问题，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十七条规定：“企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。”公允价值是按照市场价格所计算的价值。

纳税筹划方案实例：甲企业将转让土地使用权转化为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。假设甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。乙公司先给甲企业开具发票，销售不动产5500万元，甲企业再给乙公司开具发票，转让土地使用权5500万元，并协助乙公司办理土地使用权的过户手续。甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为，转让收入为5500万元，应交流转税及附加如下：

应交营业税=（5500-3000÷2）×5%=200（万元）

应交城市维护建设税=200×7%=14（万元）

应交教育费附加=200×3%=6（万元）

地方教育费附加=200×2%=4（万元）

转让土地使用权利得=5500-3000/2-（200+14+6+4）=3776（万元）

其会计分录为：

借：固定资产——写字楼 55000000

贷：无形资产——土地 15000000

应交税费——应交营业税 2000000

——应交城建税 140000(www.daowen.com)

——教育费附加 60000

——地方教育附加 40000

营业外收入 37760000

《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定：“土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税”。在本案例中，甲、乙双方均没有支付价款，不征契税。

甲企业分得楼房后再转让，楼房发票金额为5500万元，加上土地使用权1500万元，总成本7000万元。假设甲公司仍以8000万元将分得的房产转让，根据财税[2003]16号文件，营业税可以差额计税，应交土地增值税计算如下：

扣除项目金额=7000+（8000-5500）×5.5%=7137.5（万元）

增值额=8000-7137.5=862.5（万元）

增值率=862.5÷7137.5=12.08%

适用税率30%，速算扣除率为0。

应纳土地增值税=862.5×30%-0=258.75（万元）

合作建房后再销售房产比直接转让土地使用权减少土地增值税为

1646.25-258.75=1387.50（万元）