学员提问：我公司在甲市开发的荷花湾小区接近旅游区，按照市政府已经批准的小区规划，共建设十栋楼房，其中10号楼建成大酒店，一层、二层做餐饮和休闲中心，三层以上是客房。现在，酒店大楼主体已经完工，准备进行装修。请问，建成之后注册酒店公司是否缴纳土地增值税？有没有比较好的办法，可以节省税费支出？

老师答疑：

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。”这里讲的“房地产开发企业以其建造的商品房”指的是成品房，即完成设计所规定的全部内容的房产。酒店的设计中一般应当包括装修，如果房地产开发公司把装修竣工后的房产投资注册成立酒店公司，就符合财税[2006]21号文件规定，应当缴纳土地增值税。你公司的酒店大楼主体刚完工，还没有进行装修，应当属于“在建工程”，而不属于“建造的商品房”，如果房地产开发企业以其开发的“在建工程”对其他房地产公司投资，符合财税[2006]21号文件的规定，“以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发”的规定，应当缴纳土地增值税。如果你公司以在建工程对非房地产企业（酒店公司）投资，该文件没有规定征税，也可以理解为房地产开发企业以在建工程投资于非房地产企业，不征收土地增值税。所以，建议你公司以在建的酒店大楼对酒店公司投资，可以达到不征土地增值税的效果。(www.daowen.com)

但是，注册成立酒店需要经过公安、消防、卫生防疫等多个部门的批准，这些部门一般要求在房产建成并取得建设工程竣工验收报告后，到现场进行检查，检查合格后才发给合格证书。如果这样，房地产开发公司建造的酒店大楼就已经是“建造的商品房”了，再要投资和联营的，必须缴纳土地增值税。

如果遇到这种情况，房地产开发企业可以先到工商管理部门办理增加经营范围事项，兼营“住宿、餐饮”等酒店业务，酒店大楼建成验收后请有关部门来检查，取得合格证之后设立酒店分公司，以酒店分公司进行经营。待经营一段时间之后，再把酒店分公司从房产开发公司中分离出来，以企业分立的形式设立具有独立法人资格的酒店公司。企业分立，是指一家企业（称为被分立企业）将部分或全部资产（含资产、负债和劳动力）分离转让给现存或新设的企业（称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。这样操作的好处是：