学员提问：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率不大于20%的可以免征土地增值税。请问，用什么方法定价可以使房地产企业享受到此项税收优惠政策？

老师答疑：

根据上例可以看到，在计算土地增值税应纳税额过程中，涉及的因素只用两个，即销售收入总额和不含息建造成本。

土地增值税免税临界点的计算如下：

设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。

于是，按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y。

财政部规定的加计20%扣除额为0.2Y。

允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为5.5%X=0.055X

计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：

列方程并求解如下：

0.934X=1.56Y

X=1.67024Y

该公式的经济含义是：当增值率=20%时，售价为建造成本的1.67024倍。

如果房地产开发企业出售普通标准住宅，在定价时使售价不大于建造成本的1.67024倍，土地增值税的增值率就会不大于20%，即，当X≤1.67024Y时，增值率≤20%，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，可以免交土地增值税。所以，可以把1.67024称为“免税临界点定价系数”。

追求利润最大化始终是企业的最终目标。当房地产市场形势看好，房地产企业就会考虑提高房产的销售价格，需要注意的是，提高售价所带来的经济效益应大于提高售价应缴纳的土地增值税。根据上述的计算方法，得到“高收益最低定价系数”为1.82014。其经济含义是，如果房产的销售价格大于1.82014倍的建造成本，企业虽然缴纳了土地增值税，但是，由于提高售价所带来的经济收入大于提高售价应缴纳的土地增值税，企业仍然可以多获利。如图3-1所示：

图3-1 销售普通标准住宅定价系数示意图

图3-1的含义是：当房地产市场不好的情况下，销售普通标准住宅，将每平方米均价定在免税临界点定价系数的左侧，就可以享受免税的优惠政策，免征土地增值税，提高经济效益。当房地产市场看好的情况下，销售各种住宅，将每平方米均价定在高收益最低定价系数的右侧，虽然征收土地增值税，但是，提高售价所带来的经济利益会大于应交的土地增值税，仍然可以多获利。”

以3.11学员提问为例，可售面积12000m²，不含息建造成本为1424万元，建造成本为1186.66元/m²。

（1）当房地产市场不好的情况下，房地产开发企业应当采用降价销售策略，争取享受土地增值税的免税政策，提高经济效益。计算每平方米售价的免税临界点，按免税临界点定价。(www.daowen.com)

每平方米定价的免税临界点=1186.66×1.67024=1982.00（元/m²）

假设每平方米定价为1982.00元，销售总额为2378.40万元，则

扣除项目金额=1424×130%+2378.40×5.5%=1982.01（万元）

增值额=2378.40-1982.01=396.39（万元）

增值率=396.39÷1982.01=19.9999%

增值率≤20%，可以享受免交土地增值税的优惠政策。

获利金额=2378.40-324-1100-100-2378.40×5.5%=723.59（万元）

比每平方米均价2000元，提高效益=723.59-618.96=104.63（万元）

（2）当房地产市场看好的情况下，房地产开发企业应当采用提价销售策略，但是，必须考虑提高售价所带来的经济利益应大于需要缴纳的土地增值税，应考虑用高收益最低定价系数来计算最低的定价。

高收益最低定价=1186.66×1.82014=2159.91（元/m²）

根据计算结果，可以判断，只要每平方米均价大于2159.91元，虽然需要缴纳土地增值税，但因为提高售价所带来的经济利益会大于应交的土地增值税，房地产开发企业仍然可以多获利。假设每平方米定价为2160元，销售总额2592.00万元。

扣除项目金额=1424×130%+2592×5.5%=1993.76（万元）

增值额=2592-1993.76=598.24（万元）

增值率=598.24÷1993.76=30.01%（适用税率为30%，速算扣除率为0）。

应交土地增值税=598.24×30%-0=179.47（万元）

销售总额增加192.0万元，应交土地增值税179.47万元。

缴纳土地增值税后还可以获利=192.0-179.47=12.53（万元）

获利金额=2592-324-1100-100-179.47-2592×5.5%=745.97（万元）

比每平方米均价2000元提高效益=745.97-618.96=107.01（万元）