《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定：房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

归纳上述文件，应当按以下要求确定清算单位：

（1）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位。(www.daowen.com)

（2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。清算范围应当以企业填报的“土地增值税项目登记表”为准。

（3）对开发项目内不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

从总体上讲，房地产开发企业开发的产品包括土地和房屋，房屋开发又可分为别墅、普通标准住宅、非普通标准住宅、经济适用房、限价房、商铺、会所、宾馆等，土地增值税清算时应当按照开发项目内的各类房屋分别进行清算，计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。分类清算的前提是，房地产开发企业的会计核算应当按房产类别分类计算开发成本。显然，税收征管对房地产开发企业的会计核算提出新的更高的要求。