按10%比例扣除的房地产开发费用中包含财务费用。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除（但是，不含贷款逾期利息、加罚息），但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。

在这里规定了其他房地产开发费用按照建造成本的5%以内计算扣除。有人提问，如果房地产企业自用资金充足，没有借款利息，是否房地产开发费用就按5%扣除呢？《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）规定：“财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。”

所称“不能提供金融机构借款证明”的，有两种情况，一是自有资金充足，不需借款，当然没有借款证明；二是向非金融企业借款，这两种情况房地产开发费用均按建造成本的10%扣除。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条房地产开发费用的扣除问题规定：

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。(www.daowen.com)

（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。

（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

在制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》时，按照当时的财务会计制度规定，借款利息是计入财务费用的，开发费用按建造成本的10%扣除，其中包含了借款利息。但是，自2000年以后，有关税法规定：“从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本”（见《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号第三十五条）。后来的有关文件也作了如是规定。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定：“企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。”房地产企业建造的开发产品就属于这类存货，已经把有关的借款利息计入了“开发产品”成本。这样一来，按10%计算的房地产开发费用与开发成本重复计算了借款利息。所以，《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）规定：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。意思是，计算房地产开发费用和加计扣除的建造成本应当是“不含利息的建造成本”，在具体操作时，把已经计入“开发成本”的利息予以剔除，不可能调整到财务费用中，也没有必要。