房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

1.土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出及安置动迁用房支出等。

动迁户的安置可以划分为：

（1）实物安置，即给动迁户解决住房，具体安置办法有三种：第一，房地产开发企业用本项目建造的房产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，计入“土地征用及拆迁补偿费”中。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，应计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应冲减拆迁补偿费。第二，房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。第三，异地安置的房屋属于购置的，应当与动迁户签订拆迁补偿合同（或协议），注明异地购房安置，购房发票开具给动迁户，将发票复印件作为动迁合同的附件，以实际支付的购房支出计入“土地征用及拆迁补偿费”。

（2）货币安置，货币安置动迁户的，拆迁补偿费必须是实际发生，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。所称合法有效凭据可以是拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证。

2.前期工程费

前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“场地通平”等支出。

在计算前期工程费时应当注意以下几点：

（1）前期工程费应当是真实发生的，不得虚列费用。

（2）不得把期间费用计入前期工程费。

（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费应当按项目合理分摊。

3.基础设施费

基础设施费是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等工程费。

在计算基础设施费时应当注意以下几点：

（1）基础设施费必须是真实发生，不得虚列费用。

（2）不得把期间费用计入基础设施费。

（3）多个（或分期）项目共同发生的基础设施费应当按项目合理分摊。

4.建筑安装工程费

建筑安装工程费是指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

房地产开发企业开发土地和房产的方式有以下两种：

（1）自营建筑工程。有施工资质的房地产开发企业对开发的房地产项目可以在允许的施工范围内组织工程施工，自营工程所发生的人工费、材料费、机械使用费等均可以计入“工程施工”科目核算，待工程验收之后转入“开发成本——建筑安装工程费”科目。很显然，房地产企业自营工程采购原材料，取得的增值税专用发票或增值税普通发票，会计核算是可以计入开发成本的。所以，可以肯定地讲，国家税务总局从来没有文件规定，房地产企业取得的增值税发票不得计入开发成本。(www.daowen.com)

（2）发包建筑工程。房地产开发企业把建筑工程发包给有施工资质的建筑施工企业，房地产企业应当与建筑施工企业签订“建设工程施工合同”，规定双方的权利、义务和工程结算方式。房地产企业应当注意与施工企业及时进行工程结算，取得发票。在计算建筑安装工程费时应当注意以下几点：

1）工程发生的建筑安装工程费与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、审计报告、工程施工合同记载的内容应当相符。

2）分清会计主体（税务上称纳税主体），谁的发票入谁的账，房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材的费用直接计入“开发成本—建筑安装工程费”，建筑企业不得计入施工成本，避免重复计算成本。

3）加强成本控制，参照当地同期同类开发项目单位平均建造成本或当地建设部门公布的单位定额成本，分析建筑安装工程成本是否控制在合理范围之内。

4）为了提高房产品质，满足购房人的需要，降低税费支出，房地产企业可以采取精装修策略，其装修费用可以计入房地产开发成本。

5）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条的规定：“纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。”建筑安装发票必须在项目所在地税务机关开具，否则不得在税前扣除。房地产企业直接发包的铝合金门窗、电梯等单项工程等，如果承包单位提供建筑业劳务的同时销售自产货物的，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额缴纳增值税，应当开具两张发票，销售发票在承包单位的机构所在地开具，建筑安装发票必须在工程项目所在地开具。

5.公共配套设施费

公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内形成建筑面积的公共配套设施发生的支出。在计算公共配套设施费时应当注意以下几点：

（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。《关于房地产开发经营业务所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条规定，如果公共配套设施已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。但是，对于预提的配套设施费必须先预提后进行工程决算，取得相应发票，否则土地增值税清算时没有发票不得扣除。

（2）不得把期间费用计入公共配套设施费。

（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。

6.开发间接费用

开发间接费用是指为直接组织、管理开发项目的项目管理部门所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。在计算开发间接费时应当注意以下几点：

（1）正确划分公司总部和项目管理部，不得把企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用。

（2）开发间接费用必须是真实发生的、不得预提，开发间接费用的核算必须取得真实、合法、有效的凭证。

（3）《关于房地产开发经营业务所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称新31号文件）第二十七条规定，开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。关于开发间接费核算的范围，国税发[2009]31号文件与《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》有两点差异，细则没有包括工程管理费和营销设施建造费，所以，有人认为在计算土地增值税时不得扣除工程管理费和营销设施建造费。这个问题应从以下三个方面来理解：

第一，在法律效率上来讲，根据“新法优先原则”，新法优于旧法。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》是1995年2月27日发布的。而把“工程管理费、营销设施建造费”计入开发间接费的是2009年3月6日印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定的，相差14年之多，经济情况发生了较大变化，新法应当优于旧法。

第二，按照立法本意“工程管理费、营销设施建造费”都属于项目管理部所发生的费用，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“开发间接费是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”“工程管理费、营销设施建造费”应当作为《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中“等”的内容，计入开发间接费。

第三，对于国税发[2009]31号规定的在开发成本中核算的，在计算土地增值税时不得扣除的内容，国家税务总局均已经发文明确不得扣除。例如，已经计入开发成本的借款利息、土地闲置费等，到目前为止并没有规定工程管理费和营销设施建造费不得扣除。

（4）开发间接费是一个弹性比较大的成本项目，与管理费用并没有严格的区别；而且，在房地产开发企业往往是公司的管理人员兼任项目管理部的工作。根据这种情况，房地产开发企业在核算费用时应当尽量地向开发间接费倾斜，合理、有据地加大开发间接费用。