学员提问：我公司接受县工商局委托，为该局代建办公楼。我公司负责工程管理，代工商局与施工企业进行工程结算，工商局在工程款之外另支付委托代建费。现在，办公楼已经竣工验收，总造价1300万元，我公司在工程款外收取代建费用19万元。请问，我公司应当如何缴纳营业税？

老师答疑：

《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）规定，代理业是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务和其他代理服务。

房地产开发企业代建房屋必须同时符合下列条件：

（1）房地产开发企业受托代建，与委托方签订了委托代建合同。

（2）以委托方的名义办理房地产开发立项及相关手续，委托单位提供自有土地使用权证书，并取得了相关的建设项目批准手续。

（3）房地产开发企业不垫付资金。(www.daowen.com)

（4）不以受托方的名义办理建安工程结算。房地产开发企业代理委托建房单位与建筑施工单位实行全额结算，并另向委托建房单位收取代建手续费。

（5）建筑施工企业将建筑业发票直接开具给委托建房单位。施工结束后，由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位。

代建房的业务操作程序如图2-2所示：

图2-2 代建房的业务操作程序示意图

你公司收取的代建费应当按照《营业税税目注释（试行稿）》的规定，缴纳营业税，税率5%。需要强调的是，在委托代建中一个非常重要的规定是受托方不得垫付资金，如果受托方垫付资金，就会被认定为销售不动产，按照销售不动产来计算计税营业额。