学员提问：我公司有一座在建的商厦，2012年3月已经开始与承租人签订租赁预约协议，并收取预租价款600万元，请问，预收的租金是否缴纳营业税？

老师答疑：

原《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第九条规定：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天｡”但是，在《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》中并没有作进一步的解释，所以，预收租金一般是不征营业税的。

新的《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》进一步解释，所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”所以，根据新《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，企业与承租人签订租赁预约协议，并预收租金的行为，已经发生了营业税的应税行为，应当在收取租金时确认收入的实现，缴纳营业税。(www.daowen.com)

需要明确的是，对于预收租金企业所得税的纳税时间与营业税有所区别。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十条规定，房地产开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期平均计入相关年度收入。

结论：房地产开发企业预收的租金应当缴纳营业税，但是，预收租金当期不缴纳企业所得税，而是在房产交付承租人使用之日起，预收租金确认收入的实现。租赁期限跨年度的，在租赁期内，分期平均计入相关年度确认收入，缴纳企业所得税。