学员提问：

问题1，本房地产开发企业为了促销，打出“买一赠一”的广告，卖一套别墅，售价230万元，赠一个车库，市场价12万元，房地产企业实收230万元，怎样缴纳营业税？

老师答疑：

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）文件规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”

别墅实际售价=2300000÷（2300000+120000）×2300000=2185950（元）

车库实际售价=2300000÷（2300000+120000）×120000=114050（元）

“买一赠一”的实质是商业折扣。企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

别墅发票开具：别墅售价2300000元，折扣额114050元，实收金额2185950元。

应交营业税109297.50元。

车库发票开具：车库售价120000元，折扣额5950元，实收金额114050元。(www.daowen.com)

应交营业税5702.50元。

问题2，我公司售出新建楼房的一层为商铺，售价1100万元，由于质量原因，商家提出退房，我公司同意按5%打折，退购房款55万元，应当怎样缴纳营业税？

老师答疑：

现在是买方市场，当商品因质量不合格等原因买家要求退货时，卖方往往给予让步，在价格上打折。企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让。如果商铺售出后没开具发票，或已开具发票但没有把发票交给购房人，应当把已开发票作废，按折让后的价格重新开具发票。

如果所售商铺已经开具发票交给购房人，或已经缴纳了营业税，应当按下列规定进行处理：

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定：“企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。”

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条规定，“纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。”

《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十七条规定：“开具发票后，如发生销货退回需开红字发票的，必须收回原发票并注明‘作废’字样或取得对方有效证明。开具发票后，如发生销售折让的，必须在收回原发票并注明“作废”字样后重新开具销售发票或取得对方有效证明后开具红字发票”。

贵公司所退房款55万元，如果已经开具了发票，并已经完税的，应当收回原发票，或由购房单位开具有效证明后开具红字发票，冲减当期营业收入。