学员提问：2009年，甲房地产开发公司通过拍卖取得乙商业公司一幢在建的商用楼，拍卖价格14800万元，经过投资建设，于2011年建成对外销售，销售价格32600万元，甲公司应当怎样缴纳营业税？

老师答疑：

《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号，以下简称16号文件）第三条规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”这就是16号文件关于销售不动产或者转让土地使用权可以差额交税的规定，上述规定以公式表示为：

转让不动产或土地使用权的计税营业额=收入总额-购置（或受让）原价或抵债作价

需要特别强调的是：销售不动产或者转让土地使用权，税目相同的可以差额交税；税目不同的不可以差额交税。

16号文件第二条规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：(www.daowen.com)

“1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按转让无形资产税目中转让土地使用权项目征收营业税。

“2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按销售不动产税目征收营业税。”

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。房地产开发企业取得土地使用权之后，进入施工阶段的标志是：是否开始做基础工程，如果房地产开发企业取得土地使用权之后，只进行土地的一级开发，不做基础工程，转让时，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。如果已经开始做基础工程，哪怕只打了一根桩，再转让时，也按“销售不动产”税目征收营业税。

甲公司购进的是在建的商用楼，属于购进不动产，建成之后对外销售成品房，属于销售不动产，税目相同可以差额缴纳营业税。

甲公司应交营业税额=（32600-14800）×5%=890（万元）