学员提问：本房地产开发公司在参加旧城改造工程中，拆迁了10户居民住宅，拆迁合同规定，房屋建成后这10户居民迁入原地新居。本公司认为，房地产开发公司与动迁户的房产置换不涉及销售，因此，没有缴纳营业税，税务检查时，税务机关认为，安置动迁户的房产应当作为销售处理，缴纳营业税。这样处理对吗？另外，改建之后单套房屋面积都有所扩大，对与拆迁面积相等的部分怎样缴纳营业税？

老师答疑：

安置动迁户有两种方式，一种是实物安置，另一种是货币安置。实物安置包括：

（1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，缴纳营业税；同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，增加“开发成本-土地征用费及拆迁补偿费”。如果房地产开发企业还要支付给动迁户补差价款，应当增加拆迁补偿费；如果动迁户支付给房地产开发企业补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按销售处理，缴纳营业税；并按相同金额计入本项目的拆迁补偿费。(www.daowen.com)

（3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

对于货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

对于拆迁面积相等的部分怎样缴纳营业税的问题，国税函发[1995]549号文件规定：企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。