以南宁某酒店为例，说明如何进行估价操作。

（1）估价的假设和限制条件。

·对于被评估的房地产权属，我方仅以委托方提供的有关证明材料予以确定。

·对于房屋建筑面积等有关数据，均以委托方提供的证明材料为依据，我们并未进行实地丈量。

·我们没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此不能确定物业有无内部缺损。

·物品评估价格为市场价格，其中包含发生转让时应交的各项税费，这里假设该物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务的开支所约束。

·本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。

·必须说明，本报告仅就上述评估目的对物业的市场价值作出评估，不对其用途负责。

·未经我公司同意，任何人不得向估价报告审查部门之外的单位或个人提供本估价报告的内容或者部分内容，也不得发表在任何公开媒体上。

·委托方自接到我公司按中华人民共和国《房地产估价规范》国家标准（GB/T50291-1999）的标准格式，出具符合规范的房地产估价报告书后十日内，未提出异议的，视为认同我公司出具的房地产估价报告书中的估价声明、估价假设、限制条件以及估价结果报告内容。

·本次物业评估价格为现时价，即在评估期日对物业利益进行合理销售的最佳价格。

假设：

①自愿销售或抵押的卖主。

②再此期间物业价值保持稳定。

③该物业可以在公开市场上自由转让。

④不考虑特殊买家的额外出让。

（2）估价结果报告。

委托方：××大酒店

估价方：完美时空评估有限公司

估价对象：

名称：××酒店

用途：酒店经营

地址：南宁市友爱明秀路口

结果：框架

面积：6000平方米

装修：标准酒店装修

权利人：××先生

交通状况：位于南宁市市政大路友爱路和明秀路交汇处，交通便利

周边环境：位于南宁市西乡塘区，拥有成熟的市政规划

估价目的：市场抵押

估价时点：2011年7月19日

价值定义：本次评估拟采用公开市场价值标准。所谓的公开市场价值，就是在公开市场上最可能形成的价格。

估价依据：

①《房地产估价规范》。

② 国家有关法规和政策：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《城市房地产抵押管理办法》

·估价原则：

合法原则：估价人员进行房地产估价时必须在符合国家和地方政府职能部门所制定的法律法规规定的前提条件下进行。

最高最佳使用原则：要求房地产估价结果在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用价值是指法律上许可，技术上可行，经济上充分合理的论证。

替代原则：是重置成本可以成立的依据。

估价时点原则：也可以称之为评估基准日原则，要求房地产估价结果是估价目的决定的某个特定时间的价值。

·估价方法：本次估价采用收益法和成本法进行。收益法又称收益还原法、收益资本化法，它是预测估价对象的未来收益，求取估价对象客观合理价格或者价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。采用收益法估价求得的价格成为收益价格。

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，即以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的市场价值。

·估价结果：经过分析测算，确定本次评估物业，建筑面积为6000平方米，在2011年7月19日的评估价值为人民币46488170元，大写人民币为肆仟陆佰肆拾捌万捌仟壹佰柒拾元整。

估价人员：

估价师：

估价员： （签名 盖章）

估价日期：二零一一年七月十五至二零一一年七月二十三日。

估价报告应用的有效期：

本次估价应用有效期为一年，二零一一年七月二十三日至二零一二年七月二十三日止。

完美时空评估公司（盖章）

法人代表签字 ： （盖章）

2011年7月19日

（3）房地产估价技术报告。

①个别因素分析。估价对象位于南宁市友爱明秀路口。该酒店由大堂、餐饮部、客房部组成。一层为大堂和休闲茶吧，面积1000平方米；二至三层为餐饮部，面积2000平方米；四层以上为客房部，有50个标准间和30个单间，面积3000平方米。该酒店于1995年6月建成，土地取得时间为1993年6月，土地使用年限40年。

该酒店经营者尚有100万元债务款尚未结清。

②区域因素分析。估价对象所在的南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，处在大西南出海通道的枢纽位置，湘桂铁路、南昆铁路和桂海等多条国道在此交汇，邕江流穿其间，水、陆、空交通便利，是广西政治、经济、文化、科技、金融、信息、物流、教育中心。

随着东盟贸易往来的不断发展，南宁市的位置越显重要。现已成为中国与东南亚国家贸易交汇中心，经济来往频繁，广西旅游业快速发展，酒店的地位和作用不容忽视。南宁市酒店经济具有非常广阔的发展前景。

该房地产位于南宁市西乡塘区。建筑物坐落于南宁市重要市政大道明秀路和友爱路交汇处。交通便利，客流量大。周边类似酒店多，市政规划成熟。已成为酒店较为集中的地区。

③市场背景分析。由美国次贷危机引发的金融危机，现正在全球范围内扩展和延伸，对世界各国的经济发展带来了不小的影响。但是，此次金融危机在给各行各业带来不良影响的情况下，对于中国的经济型酒店是一个发展的机遇。因为中国国内GDP的增长，必须依赖国内消费指数和消费需求的增长，这也正符合“投资驱动型的模式”向“消费驱动型的模式”转型的需要。作为占据国民经济重要地位的第三产业中的旅游酒店行业，正好可以借此契机发展品牌、整合市场、完善布局。

④最高最佳使用分析。房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。最高最佳使用是指在法律允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象地处酒店较为聚集的区域，作为酒店使用，符合最高最佳使用原则。

⑤估价方法选用。根据对估价对象的一般因素、区域因素、个别因素的分析，考虑估价对象的实际情况，以及目前该区域房地产市场发展状况，拟采用收益法和成本法进行评估，确定估价对象的最终估价价值。

（4）估价测算过程。

①收益法计算过程。

第一，第一层大堂，茶吧评估（一层面积为1000平方米，其中520平米为大堂部分，480平米为茶吧出租部分）。

年净收益的计算公式为：

年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用

·年有效毛收入计算：

××酒店一层茶吧部分现已出租或由他人承包经营，每月承包费、租金收入约在60～140元／平方米之间，本次次取平均值100元/平方米

年有效毛收入＝100×12×480＝576000（元）

·年总运营费用计算：

各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方缴纳，故估价中按总收入的8%计算，即：

各种税费＝576000×8%＝46080（元）

管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年有效毛收入的15%计算，即：

管理费用＝576000×15%＝86400（元）

年运营费用＝46080+86400＝132480（元）(www.daowen.com)

年净收益（a）＝576000－132480＝443520（元）

第二，第二层至第三层餐饮部估价。

年净收益的计算公式为：

年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用

·年有效毛收入计算：

该酒店第二层至第三层餐饮部现由他人承包经营。目前相似物业市场年租金价格约在250～300万元之间，估价取值为288万元（120元／平方米·月）。

年有效毛收入＝120×12×2000＝2880000（元）

·年总成本计算：

税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方缴纳，故估价中按总收入的8%计算，即各种税费＝2880000×8%＝230400（元）

费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15%计算，即：

管理费用＝2880000×15%＝432000（元）

年运营费用＝432000+230400＝662400（元）

年净收益（a）＝2880000－662400＝2217600（元）

第三，第四层至第六层客房部分估价。

·年净收益确定：

年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用

年有效毛收入计算：该酒店第四层至第六层客房经营状况良好，两年来酒店收入情况如下表所示。

现对2011年资料按市场租金进行预测，如下表所示：

年总运营费用：

各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税、所得税等按总收入的12%计算，即：

各种税费＝3018738×12%＝362249（元）

管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的25%计算，即：

管理费用＝3018738×25%＝754685（元）

年运营费用＝362249+754685＝1116934（元）

年净收益（a）＝3018738－1116934＝1901804（元）

·资本化率的确定。资本化率是收益法估价中一个重要因素，目前国际、国内估价行业在确定资本化率时有多种方法，此次估价主要选用以下方法测定：

资本化率（R）＝安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿

安全利率：取一年定期存款利率3.5%。

投资风险补偿：一般取3%～5%之间，在此取4%。

管理负担补偿：一般可以忽略不计。

R＝3.5%+4%＝7.5%

·年净收入：

该酒店年净收益＝一层茶吧收益＋二至三层餐饮部收益＋四至六层住房部收益＝443520+2217600+1901804＝4562924（元）

该酒店尚有100万元的债务未还清，银行贷款利率为6.7%

年净收入＝4562924－（1000000×6.7%）＝4495924（元）

·估价价值计算：

估价价值（V）＝A/R×[1－1/（1+R）n]

V＝4495924/7.5%×[l+1/（1+7.5%）22]＝47956523（元）

②成本法计算过程。

第一，求评估对象的重新构建价格。

评估对象房地产重新构架价格（V）＝土地价值+建筑物重新构建价格－建筑物折旧

·土地取得。该酒店所占地块附近的北湖路GC2010-076地块起拍价高达665万元/亩（9974元/平方米），且日期相近，设该地块重新构建价格为10000元/平方米。

土地重新构建价格（V）＝1000×10000＝1000（万元）

由于该土地法定使用年限为40年，到估价时点已使用18年，所得计算土地“折旧”，即进行土地使用年期修正。若土地还原率为7%，则：

土地价值＝土地重新构建价格×年限修正系数

＝1000×0.83＝830（万元）

·求开发成本。已知类似建筑物的开发成本为1900元/平方米，则：

开发成本＝6000×1900＝1140（万元）

·管理费。取土地取得成本和开发成本之和的4%，则：

管理费＝（1000+1140）×4%＝85.6（万元）

·投资利息。假设估价时点的银行一年期贷款利率为6.7%，建设期为1993年6月至1995年6月，为期两年，则：

投资利息＝1000×[(1+6.7%)2－1]+(1140+85.6)×[(1+6.7%)－1]

＝308.22（万元）

·销售费用。由于房地产开发商建成后直接授予他人经营，因此产生销售费用、销售税费等，包括销售代理费、广告费等，费率取售价的5%，则：

销售费用＝5%V

·销售税费。销售税费包括营业税、城市建设维护税、教育费附加，取销售价格的6.4%，则：

销售税费＝6.4%V

·开发利润。已知估价时点的类似房地产销售利润为28%，则：

开发利润＝28%V

V＝土地重新构建价格+开发成本+管理费+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

V＝830+1140+85.6+308.22+5%V+6.4%V+28%V

＝3890.792（万元）

第二，求建筑物折旧。

建筑物重新构建价格＝该旧房地产的重新构建价格－土地重新构建价格

＝3890.792－830＝3060.792

由于信息缺陷，未能对酒店建筑物的施工质量、维护状况、现时技术状况进行现场查勘。预设成新率为92%，则建筑物折旧为：

建筑物折旧＝3060.792×（1－92%）＝244（万元）

装修价格，估价时点市场类似酒店装修价格单价为800～1300元/平方米，在此取1150元/平方米。

装修价格＝1150×6000＝690（万元）

第三，求估价对象价值。

估价对象价值＝估价对象房地产重新构建价格－建筑物折旧＋装修价值

＝3890.792－244+690＝4336.792（万元）

③估价最终结果计算过程。

此次评估主要采用收益法和成本法对评估对象进行评估测算。根据测算过程，小组拟定两种评估方法的权重分别为：收益法68%、成本法32%。

估价对象最终价值＝收益法评估价值×68%+成本法评估价值×32%＝47956523×68%+43367920×32%＝4648.817（万元）