（1）位置极其重要并且分布离散性较强。

加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。

另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。

（2）经营的个性差异显著。

加油站可以说是一种较简单的经营收益性行业。但各加油站经营者采取的经营手段、管理模式仍有很多差异，并直接表现为经营收入和成本费用的不同。根据我们实际评估中调查和测算的数据情况看，不同加油站经营收益差异明显，经营费用差异较大，而且部分收益水平较低的加油站与其区位条件并不相符。因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。(www.daowen.com)

（3）存在行业垄断利润。

目前，加油站仍是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性。但是任何行业的垄断收益都是不公平的，行业垄断收益应当由政府通过地价形式收归国家。目前我国正由计划经济向市场经济转型，经过中石油和中石化的改革，加油站垄断的局面已有所改变。随着改革开放的不断深入，其他成分加油站的竞争力度的加大，加油站行业垄断的局面最终将会被打破，加油站行业利润也应趋近社会平均水平。收益法一般都是根据未来几十年的收益来还原求取房地产的价格，因此采用收益法评估加油站房地产价格时没必要过多考虑剥离其经营垄断利润，可根据区域加油站经营实际情况，参照一般商业企业社会平均水平，对其经营利润率和还原率适当取高值，以剔除垄断收益对房地产价格的影响。

由于加油站房地产的上述特点，对于加油站房地产价格的评估来说，简单地按照一个加油站的实际收益、成本和费用等数据进行收益法评估，结果的客观合理性和可比性难以保证。因此评估测算必须采用相关法律、法规和政策规定的，在合法、合理情况下的社会平均数据。