西江苗寨位于贵州省黔东南苗族侗族自治州雷山县东北部的雷公山麓，是目前中国最大的苗族聚居村寨，也是贵州村落文化的一处范例。经旅游开发后，西江具有明显的以门票收入为主的直接经济收益和以服务业为主的间接经济收益。通过运用不动产评估方法中的收益还原法，可对西江苗寨的经济价值进行有效评估。

（1）预期经济收益。

不可移动文化遗产的经济收益，是指遗产经济利用后所取得的直接、间接经济收益之和，扣除运行成本后所剩余的收益部分。

直接经济收益，西江苗寨作为不可移动文化遗产的一个典型代表，国家4A级景区，根据《西江旅游发展总体规划》，西江苗寨接待游客最大量可达到182.5万人，根据2010年实际调查资料，西江苗寨接待游客90.72万人次，门票价格为100元/人·次，门票实际收入为9072万元，与最大经济收入之间的差距较大。

为开展旅游经济活动，西江苗寨成立了旅游开发公司，负责村寨的卫生、安全、日常管理、文物保护和景观维护等，每年的运行成本在600万元左右。因此，西江苗寨2010年实现的直接经济价值为8472万元。

间接经济收益，不可移动文化遗产的间接经济价值表现在遗产经济利用后对遗产地经济的贡献度上，具体体现为对当地餐饮、住宿、交通、零售业等行业的带动作用。目前，西江苗寨商业服务业异常活跃，据最新统计，西江苗寨现有“苗家乐”接待户138户，民族工艺品店75家，从事银饰、摄影、苗衣出租等摊点经营农户163户，茶楼、酒吧5家，表演从业人员450余人，服务从业人员800余人，全村直接参与旅游的农户达516户，2100余人。

根据对西江游客的问卷调查，除门票外，游客在西江的消费主要是吃饭、购物、住宿和看表演，在西江苗寨人均消费额为120元左右。因此，2010年西江文化遗产带来的间接经济收入为1.2亿元左右。按西江苗寨服务业成本核算调查，旅游经营毛利润在40%左右，文化遗产带来的间接经济收益在4800万元左右。

（2）西江苗寨的经济价值。

运用收益还原法，确定还原利率后，通过直接和间接经济收益可评估出西江苗寨的经济价值。

①确定还原利率。还原利率是将不动产净收益还原为市场价格所采用的利率，实质是一种投资的收益率，其高低取决于相应的投资风险。当还原率为负时，表示该不动产投资收益出现亏损，未能取得年纯收益，收益还原法丧失了理论基础；还原利率的最小值必须高于银行同期定期储存利率，否则此项投资不划算，还原利率的确定是运用收益还原法计算不可移动文化遗产经济价值的关键，选择不同的还原率评估同一遗产往往会产生很大的偏差。西江苗寨作为以政府为主导开发的一个不可移动文化遗产旅游景区，投入的公共资金充足，投资风险小，回报率高。因此，在不考虑物价波动的情况下，本评估选取了现行的人民币一年期存贷款年利率的平均值（5.03%）为评估西江经济价值的还原利率。(www.daowen.com)

②西江苗寨经济价值。西江苗寨作为以政府为主导开发模式的不可移动的文化遗产景区，遗产保护法规健全，旅游开发有序进行，在可预见的范围内将取得持续性的永久经济效益。因此，评估时公式选择假设在无限年期利用的基础之上。

第一，根据《西江旅游发展总体规划》，按照日接待游客5000人计算，西江年游客接待容量为182.5万人次，最大门票收入为1.825亿元。由于景区的日常维护等运行成本主要由公共资金支出，因此，按照规划，西江未来所要达到的预期直接最高收入为门票收入扣除运行成本后的1.765亿元，通过计算得：

第三，间接最大经济价值。按照西江苗寨最大游客接待量182.5万人次、人均消费额120元计算，可预计西江苗寨的间接最大经济收益为8760万元，所以：

第四，间接实际经济价值。通过计算，2010年西江苗寨所带来的间接经济收益为4800万元左右，运用收益还原法公式得：

（3）结论。

①文化遗产的经济价值可以采用收益还原法进行评估。在开展文化展示的文化遗产地，采取门票收入作为直接经济收益，游客平均消费作为间接经济收益，可作为评估文化遗产的经济价值依据。

②按照《西江旅游发展规划》，西江苗寨的预期经济价值应达到52.51亿元。然而，当将西江苗寨的未来纯收益还原到2010年时，得到现有经济价值为26.96亿元。现在经济收益远小于最大经济收益，可见西江苗寨还存在较大的发展空间。

③随着游客对异域民族文化的追求，西江苗寨的游客量将逐步增多，经济收益也将持续增长。2007年至2010年，游客接待量（万人次）分别为26.73、77.72、78.35、90.72，截止到2011年11月，游客接待量近184万人次，预计全年接待量为200万人次左右。西江苗寨的经济价值随着游客的增多而有所提升，而本评估选取2010年为基准年，所求得的西江苗寨经济价值比实际偏低。