从资产的存在形式看，不可移动文化遗产属于不动产，其经济价值评估可借鉴不动产评估的方法，各种评估方法在评价文化遗产经济价值时又存在一定的不足之处。

（1）市场比较法。

在理性市场条件下，相同使用价值的不动产所反映出的价格是相等的，市场比较法是指在求取待估不动产的价格时，将估价对象与其所在区域近期内有过交易的类似物进行比较，对这些类似交易物的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象在正常市场情况下的客观合理价格的方法。因此，使用市场比较法进行文化遗产经济价值评估面临以下问题：

①难以选取交易实例。市场比较法是建立在完善的交易市场及丰富的交易安全资料基础之上的，适用于有足够数量的比较案例，并且交易案例与待估不动产具有很强的相似性，在交易安全甚少或无交易案例的地区则难以适用。然而，绝大多数不可移动文化遗产都已被列入国家文物保护单位，受文物保护法规的制约，属于不可交易型产品，鲜有进入市场流通形成价格，交易规模小，因此在同一区域范围内难以找到类似的不可移动文化遗产交易实例，市场资料不足是导致市场比较法难以运用于不可移动文化遗产经济价值评估的重要因素。

②修正指数难以定量化。采用市场比较法对不可移动文化遗产进行评估时，需要对交易日期、交易情况、实物状况等因素进行适当的修正。由于不可移动文化遗产具有独一无二和不可再生的特性，使得众多修正指数难以采用定量化的计算公式加以计算，需要估价人员运用自己的专业知识和交易经验来完成，带有很强的主观性，难以反映不可移动文化遗产的真实经济价值。

（2）成本置换法。

成本置换法以建造待估不动产所需要的各项费用之和为主要依据，扣除折旧、利润和应纳税金来确定待估对象价格的估价方法，对于容易出现局部性损毁的建筑物，通常也采用成本法，使其恢复到原有的设计，但是，不可移动文化遗产拥有特殊的文化、科学、历史与美学价值，不能简单易地以修复成本来计算其经济价值。

①修缮成本不代表遗产的经济价值。成本法的理论是建立在生产成本和产品价格之间有着直接密切关系这一基础之上的。由成本法的生产费用原理可知，成本法考虑的是建造不可移动文化遗产所耗费资本的过去而不是未来，而不可移动文化遗产本身的存在价值才是其经济价值的源泉，而非建造成本，应用此方法存在局限性。此外，成本法没有考虑不可移动文化遗产的效用、价值和市场需求等情况，建造费用高低并不能决定现有经济价值的高低，事实表明市场供需情况对经济价值影响较大。

②折旧成本估算难度大。使用成本置换法对不动产进行价值评估时，经济价值是通过不动产的建造成本减去建筑物折旧而得到的。然而，不可移动文化遗产大都是较老的、陈旧的建筑物，磨损破坏较为严重，折旧额高。但是，对于此类建筑物而言，往往历史越久远，本身所蕴含的历史文化价值、科研价值、美学价值等就越高，可有效提升不可移动文化遗产的经济价值，由此衍生出的价值无法定量地表现出来。因此，机械地使用成本法对不可移动文化遗产进行评估，容易造成经济价值的逆向偏离。(www.daowen.com)

（3）收益还原法。

收益还原法以预期原理为理论依据，以不动产未来若干年预期纯收益为基础，采用还原利率，将不动产未来收益还原为评估基准日收益总和，适用于有潜在收益的不动产，不限于待估不动产本身现在是否有收益。运用收益法时，往往要求纯收益可定量化、收益具有连续稳定性、还原利率可确定性等特征。

①估算原理。根据待估不动产的收益情况和使用年限不同，有如下几种计算公式：

在无限期且年纯收益、利率不变的情况下，计算公式为：

在有限年期且年纯收益、利率不变的情况下，计算公式为：

在有限年期且年收益在前若干年变化的情况下，计算公式为：

式中，V为待估不动产价格，ai为前t年的年纯收益，a为第t年后的年纯收益，r为还原利率且不变，n为收益年限。

②经济收益剥离。收益还原法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此得到估价对象的客观合理价值。不可移动文化移产在开发过程中通过商业化运作，相关主管部门、开发运营商和区域群体可以获取直接的经济效益；还可通过带动旅游、餐饮、住宿行业，树立文化品牌，吸引外来投资等，获取间接经济收益。由于不可移动文化遗产的物质性和长期耐用性，在利用期限内每年都可以获取收益，且收益具有无限年限和递增的趋势，不可移动文化遗产的经济价值就可通过每年能够获取的净收益与其相应的还原利率来体现，将预期年限内所获得的所有净收益统一到现行时点后累加，并扣除相应的运行成本，进而得到不可移动文化遗产的合理经济价值，既符合市场经济条件下追求投资利润的需求，又弥补了政府在投入文化遗产保护资金上的不足。因此，收益还原法对不可移动文化遗产进行经济价值的评估是一种值得尝试的探索与创新。