（1）市场比较法——××大厦办公用房。

①房地产位置状况。本次评估的对象为××银行总行位于上海市浦东新区××路××号的办公楼。该楼建筑面积为69720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。

②房地产的权利状况。委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼。

③房地产概况。委估房地产座落于上海市浦东新区××路××号，地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69720.566平方米。该建筑物为××银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼为61276.486平方米，地下为车库，建筑面积为8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部，进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱，进口卫生洁具设施齐全。

该大厦紧邻××广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。

④评定估算。地上建筑物部分用市场比较法评估。

第一，比较实例选择。通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例（参见下表）。

交易实例调查情况表

第二，比较因素条件表（参见下表）。

比较因素条件表

续表

第三，交易情况修正（参见下表）。

评估比较对象表

因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

第四，交易时间修正。因可比实例成交日距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数为1.00。

第五，因素修正（参见下表）。

比较因素修正表

续表

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

A＝22939（元/平方米）

B＝23417（元/平方米）

C＝23852（元/平方米）

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：

地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400（元/平方米）（取整）

（2）收益还原法——××大厦。

××大厦建筑面积为26800平方米。(www.daowen.com)

①年租金收入。根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%，则估价对象年租金收入为：

80×26800×12×（1－5%）×10－4＝2444.16（万元）

②年费用。

第一，维修费。估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。

1000×（1－0）×26800/60×80%×10－4＝35.73（万元）

第二，年管理费用。

按年租金收入的3%计算：

2444.16×3%＝73.32（万元）

第三，房产税。

按年租金收入的12%计算：

2444.16×12%＝293.30（万元）

（4）保险费。

取房屋重置价格的2‰计算：

1000×2‰×26800×10－4＝5.36（万元）

年费用合计：407.71万元。

③资本化率的确定。

采用公式：资本化率＝安全利率+风险调整值

以安全利率与风险调整系数之和求资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。

资本化率＝1.98%＋6%＝7.98%

④尚可使用年限的确定。

估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。

⑤估价对象房地产在出让状态下的收益价格。

V＝(2444.16－407.71)/7.98×[1－1/(1＋7.98%)43]

＝24579.47（万元）

⑥应缴纳的国有土地使用权出让金。

估价对象应补缴的国有土地使用权出让金为321.60万元。

⑦估价对象收益价格。

24579.47－321.60＝24257.87（万元）