（1）估价原则。房地产价值是由其效用、有效需求相互作用形成的，而这些因素又经常处于变动之中，房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5项：

①独立、客观、公正原则。独立，客观，公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循独立、客观、公正原则的核心是，估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

②合法原则。遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

③最高最佳使用原则。所谓最高最佳使用原则，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

④替代原则。替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。

⑤估价时点原则。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即估价时点。

（2）估价方法。常用的房地产估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应根据估价对象的具体特点以及估价目的进行，本书重点介绍市场比较法、收益还原法两种通用估价方法。

市场比较法是指在求取委估对象的房地产市场价格时，将委估宗地与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，按已经发生的交易价格，修正得出委估房地产市场价格的一种方法。

收益还原法是指将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。(www.daowen.com)

【例7】以北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产（以下简称估价对象）处于抵押权利状况进行评估作举例说明。

根据中华人民共和国《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）（国家标准），在此评估中，市场比较法、收益还原法作为本次评估的基本方法。

（1）由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近，像估价对象这种普通住宅比较案例较多，所以采用市场比较法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（2）北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多，租金水平比较透明，因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格。收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（3）本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法，从不同角度反映了估价对象的房地产价值，对两种方法取权重得到最终结果。

（4）根据《房屋所有权证》（×京房权证朝私字第××××号）中“设定他项权利摘要”之内容，2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值，全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截止到估价时点，该房产存在该项抵押权利。

因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值。