【例6】房地产估价结果报告写作示例

一、委托人

二、估价机构

三、估价对象

（一）估价对象界定

估价对象是指位于北京市××区××大街××号××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）。

估价对象状况一览表

（二）估价对象概况

四、估价目的

五、估价时点：2006年5月21日

六、价值定义

本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点2006年5月21日的土地使用权及地上建筑物（停建）的房地产市场价格。

七、估价依据

八、估价原则(www.daowen.com)

九、估价思路和方法

房地产估价常用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等。

此次评估运用了三种技术路线，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建公寓角度测算估价对象市场价格。

具体分析如下：

1.估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是指以现时开发建造估价对象房地产或者类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得出房地产价格的方法。其中土地使用权价格用基准地价法测算。

2.估价对象属于停建工程，可继续建设装修或可改变用途进行改建，使用假设开发法测算。假设开发法是将预测估价对象开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象投资方向和现状用途分别是写字楼和公寓，因此从改建为写字楼后的价值和续建为公寓后的价值两个角度分别进行假设开发的测算能更加客观地反映估价对象的合理价格。

（1）估价对象改建为写字楼后的价值，由于市场中有类似的写字楼项目出售、出租，交易价格较透明，因此可以用市场法和收益法综合测算。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，按交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法是将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法。以估价对象改建为写字楼后的价值，扣除应补交的土地出让金和改建费用，即为估价对象的市场价格。

（2）估价对象续建为公寓后的价值，采用市场法测算。市场中有类似的二手公寓出售，交易价格较透明，可作为转让实例，采用市场法测算能较准确地反映估价对象的比准价格。以估价对象续建为公寓后的价值，扣除续建费用，即为估价对象的市场价格。

3.采用成本法测算估价对象价格、采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格、采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格，三种技术方法从不同角度反映了房地产价格，根据估价对象的特点、房地产市场行情，根据最高最佳使用原则并结合估价师的经验，采用加权平均的方法求取房地产市场价格。

十、估价结果

十一、估价人员

十二、估价报告使用期限