（1）估价师认为，在估价日厂房和机器的某项利益被无条件售出时，以现金形式表示的能获得的最优价格。假定：

①存在自愿卖方。

②在估价日之前，有一段合理的时间（考虑到厂房和设备的性质以及市场行情）以供进行该项利益的正常交易。

③不予考虑具有特殊利益关系的预期购买者的任何额外出价。

④其销售性质应属于以下三者之一：

第一，工作地点作为整体被使用；

第二，按购买者的出价，作为一个整体从该场所转移出去；

第三，按购买者的出价，作为独立的部分从该场所转移出去。

⑤交易双方都是在信息充分、谨慎行事和无强制的情况下进行的交易行为。

（2）公开市场估价并不是依据可能发生的销售成本来调整的，这一点以及④中的相关假定必须在估价报告中明确说明。

（3）这个定义首先要求估价师假定，厂房和设备利益的销售是在估价日完成的，然后列出与这种假想的销售相关的进一步的假定。

（4）“„„最优价格„„”，公开市场价值是估价师对在估价日的市场上能获得的最优价格的评价（同样不考虑具有特殊利益关系的预期购买者的任何额外出价）。这并不是一个“公平”的价格，也不是一个平均价格，更不是卖主认为应该获得的价格。

（5）“„„销售完成„„以现金形式„„在估价日„„”，估价师必须在报告中声明估价日。它可能与报告日期一致，也可能早于报告日期，但不应该晚于报告日期。定义中说明估价日应与假设的销售完成日是一致的。“以现金形式”是指价格支付应以货币形式来完成，不能以诸如股票、其他债券、物品、原料或服务之类的形式支付。这并不是假定购买者只能靠自有资源解决购买资金，就是说没有借款的来源。

（6）“自愿卖方”。“自愿卖方”的假设对于公开市场价值的定义来说非常关键，因为厂房和机器的实际所有者的真实状况要被忽略，而且决不能与假想的“自愿卖方”的想象状况相混淆。按照定义的要求，厂房和机器的出售方是一个拥有执行交易权利的假想的所有者。该假想的卖方既不急于销售，也不会无论价格高低都要勉强或被迫出售其厂房和机器。这样，一个自愿卖方既不会受到像现款流动危机或作为迫切的受押人之类的个人困境的影响，也不是那种仅按个人意愿偏好的价格出售其厂房和机器的人。

（7）被估价的厂房和机器的真实所有者是否真正把自己认定为“自愿卖方”与公开市场价值的定义或估价的数值是无关的。解释这一论点的一种方法是，一个自愿卖方必须被假定为具有真实的意愿以最优的价格出售其厂房和机器，无论这种价格是高是低，它都是在现实的市场中在正常的行情下可以获得的最优价格。

（8）“„„一段合理的时间„„”。“一段合理的时间”的长度不仅会因特定厂房和机器本身情况的不同而变化，也会因经济环境、市场状况及供求状况的不同而有所不同。估价师必须对每“一段合理时间”构成做出判断，正像估价师必须对价值做出评判一样，而且“一段合理时间”必须是合理而现实的。“一段合理时间”在一个不良的市场上可能会比在一个完善的市场上长一些，但其长度仅仅与正常销售该厂房机器、议定价格与其他条款并完成销售所必需的时间相关。(www.daowen.com)

（9）“„„正常交易状况„„”。“正常交易状况”意味着利益交换必需以最恰当的形式进行，以使该厂房和机器得以最优价格售出，其特质、位置及当时的市场状态均得以体现。正常市场行情应包括的基本要素有：对足够数量的购买者来说，待售厂房机器及所采取的价格条件的可得性，还有这些潜在的购买者应该有足够的时间来获取他们需要的信息，从而出价购买，如果出价成功则完成交易。

（10）“„„市场行情„„在估价日„„”，公开市场价值等于估价当日在市场上可获得的最优价格，因此，估价值也一定反映的是在估价日的市场行情及其他状况，而并非在这之前或之后的某一日的状况。该价格并非是一个能够预期的几个月或几年后的价格，因为到了那个时候，市场已经发生了变化，它是在估价日，在正常销售条件下，在当前的现实状况下可获得的一个最优价格。在下跌的行情中，不允许估价师做出销售将被延迟至市场复苏的假定，而在上涨的行情中，该价格也不应随行情上涨进行推算。

（11）如果估价师认为，不是在估价日，而是在估价日之前，在无条件合同交换的时候，假定的讨价还价之后价格最终确定下来。估价师必需做出这样的假定，合同日的价格和市场条件与完成日（即估价日）是一致的。

（12）公开市场交易证明。一般来说，公开市场估价是以同类厂房机器的公开市场交易证明为基础的。然而，一项估价是一种判断，它应该代表了估价师对该厂房机器如果在估价日按照公开市场价值定义中的条件被出售时能够获得的价格的意见。估价师并非一定要无条件遵从市场交易证明，但必须要把价格变动趋势和他可以获得的市场证明纳入考虑之中，无论这些交易是否具有直接可比性，估价师要根据自己的判断，调整这种证明以反映公开市场价值定义的要求，并对证明中的不同内容予以不同程度的重视。估价师很少会得到与待估厂房机器完全类似的厂房机器在同时交易的证明。估价的技巧常常在于，当可获得的交易证明与价格趋势的解释不具有完全可比性的时候，估价师能对该证明进行主观调整。估价师必须运用技术、经验和判断力来进行估价，做出调整或比较，甚至在缺乏所有直接交易证明的情况下，对一种被认为可能已经有过销售先例的厂房机器做出公开市场估价。

（13）在下跌的市场行情中，有时几乎没有“自愿卖方”存在，市场上多数交易都是“被迫销售”的结果，这样市场上所支付的价格不能真实地代表厂房和机器的公开市场价值，估价师应忽略这个价格，而选用一个更高的价格水平。这种争论几乎没有价值，而且实际存在的“被迫销售”要比预想的少得多。估价师不应忽视市场证明，他们应该综合考虑所有因素，并把重点放在他们认为合适的独立的市场上。在一个不景气的市场上，一个重要的销售份额可能是由类似清偿者或其接受者的被迫卖方做出的，但估价师应做出判断，看销售是否是在合理时间内，在正常市场行情下发生的；清偿者是否是在合理时间内，在正常市场行情下发生的，清偿者和接受者通常有义务按最优价格进行交易；在合理时间内，正常行情下发生的，而且交易服从厂房和机器的公开市场价值的定义，他们的销售一般可以视为公开市场交易行为。

（14）在一个迅速上涨或下跌的市场行情中，不应过分重视那些可能已经过时的、短期内的历史数据。

（15）“„„具有特殊利益关系的预期购买者„„”。

①公开市场价值的定义要求这样的假定：“不予考虑对该资产具有特殊利益关系的预期购买者的任何额外出价。”

②具有特别利益关系的购买者（有时叫特殊购买者）可以这样定义，对这些购买者来说，被估价的厂房和机器或其收益具有一般市场交易中不存在的特别的吸引力。

③特殊购买者不一定能在估价日做好准备出价购买该厂房和机器或相关利益，所以公开市场价格不应包括该购买者的额外出价。但如果该购买者是处于他经常交易的市场中，或者是自愿比其他购买者支付更高的价格，而且如果出了这样的价钱，可以合理地预期他靠较其他购买者高出一筹的出价会赢得该厂房和机器的购买权，当然这是从理论上说的。而在现实中，一般很难确定特殊购买者额外出价的数额，因为他可能并不需要为了确保购买到该厂房和机器而出价到他能负担的最高限额。另一方面，他决定确保购买到该厂房和机器，他就会出比必需的数额高一些的价钱。

④一个只是准备出高价购买的购买者不一定就是特殊购买者。他既不是该特定待估厂房和机器的已知购买者，也不是当地这类厂房和机器的积极购买者。对该厂房和机器具有特别利益关系购买者群中的某一个人，不能被看作一个特殊购买者。通常来说，能称其为特殊购买者的预期购买者，一定有对他来说独特的附加潜在价值存在。

⑤公开市场价值的定义并不要求估价师忽略特殊购买者的存在，只是不予考虑他们的额外出价，也就是他们做出的超过非特殊购买者出价的那一部分。在现实中，特殊购买者的存在可能会影响（经常只是在一定限度上）非特殊购买者的出价水平，这将是确定厂房和机器的公开市场价值时要考虑的因素。

（16）“„„参与双方在信息完全、谨慎行事的条件下„„”，这是假定，自愿的买卖双方都应被合理地告知有关该项资产的属性和特征，其实际的和潜在的用途，以及估价日的市场状况。进一步的假定要求双方的行为都应基于对相关信息的私有性考虑，以及各自在交易中谨慎寻求最优价格这样的出发点。谨慎性是由估价日的市场行情来评定的，而不是以后某些时期的后见之明。卖者在市场上以低于以往市场价格水平的价格出售厂房和机器也并非必属轻率之举，因为在市场上，其他购买与销售行为其实是在变动了的价格条件下进行的，谨慎行事的买方与卖方应根据当时可获得的最佳市场信息来决定其交易行为。

（17）“„„无强制的条件„„”是指任何一方都是自觉自愿地进行交易，并无一方是被迫或过分强求完成交易。