（1）对继续现有用途的土地或在同一地点进行名义重建的估价总额，加上该建筑和相关设施的毛重置成本，再从中合理地扣除像年代、市场条件、经济或功能报废、环境等相关因素造成的影响的余额。上述这些因素可能会导致对占用现在房地产的价值估价低于对重置新房地产的价值估价。

（2）要计算的成本不是对将来新建的一个房地产的估价，而是对在估价日已存在并占用的房地产进行估价，其配套设施也已在适当时间完成。

（3）折余重置成本（DRC）这一估价基础被运用在对专用房地产的估价中。它是运用重置成本净现值来估价在估价日现有的被占用的房地产价值的方法，但用这种方法无法弄清现存可用价值的大小。

（4）依据以下（5）所述，估价师应合理做出每一项以折余重置成本为基础的估价，从使用资产总额与经营性质方面考虑，充足的潜在赢利能力是折余重置成本的依据。董事们应决定他们的经营是否有充足的赢利能力，使该房地产以全额的折余重置成本登记在资产负债表中，或者某个低一些的数值是否适用。如果土地是租来的，估价师还要注意现在和将来应支付的租金的数额以及会影响到董事们对利润充足性判断的所有非一般的或苛刻的契约条款。

（5）当对公共所有的或最初不是为赢利而占用的房地产进行估价时，无法对其充足的潜在赢利能力进行检验，此时折余重置成本就应当根据继续使用该房地产的前景和生存能力来确定。

（6）土地。

①在以折余重置成本为基础的估价中，对于土地因素的估价会有一些困难，这恰恰因为定义中的房地产在不进行交易时是作为一个整体使用的。

②假设，土地可以从规划许可的重置现有建筑（或以更现代的建筑来替代）中获得利益。如果该建筑的用途与通常市场上的用途从广义上讲是一致的，那么对带有这种规划许可的土地进行估价会相对直接一些。例如，许多重工业生产专用的房地产，其用途从广义上可以归为“工业”用途，其坐落的地点是可用于一般工业或轻工业厂房建设的地区，如果是这样，按照此类开发用途对带有规划许可的土地进行估价将比较合适。

③该房地产的实际用途可能会很特殊，这样就不太可能对其进行上述分类。在这种情况下，我们应该根据假定规划许可的开发用途或使用范围或邻近地点的一般用途的收益，来估价该土地的价值。只有当从理论上说已经可以合理地预期规划许可会被批准的时候，才能做出这种假定。在确定可选的规划用途时，如果适用，估价师可能会遵从包含在强制性购买补偿条例中的规划假定。这样我们得出的“现行使用价值”应该被适当地调整使之与下面的内容保持一致。

④尽管人们总是认为估价一定是针对某个实际房地产的，但在缺乏更好的证据时，我们还是可以参考在同样适合现有用途的相同地点做名义上的重置所需的购买成本，来估价现在使用的土地价值。名义重置的地点应与实际房地产坐落位置具有相同的自然和地理特征，不包括实际房地产那些与现有用途不相关或对现有用途不具价值的特征。

⑤当以折余重置成本为基础对房地产进行估价时，如果该房地产实际占用面积的一部分可以在不影响或破坏该房地产现有用途的前提下独立转让出去，估价师必须与该项经营的所有者商讨可以转让的这部分是否可以作为过剩部分来处理。

⑥一般而言，虽然名义重置地点应被假定为与实际地点处于相同的位置，但也有例外情况，即在该实际地点正在实施的用途可以在一个不同的位置同等便利地实现。如果在这个同等便利的不同地点得到的估价值低于在实际位置上的估价值，我们可以假定名义重置的地点是位于较低价值的地段（与要测定的重置成本的净现值的原则保持一致）。在与客户协调后，可以根据估价师的意见采用这种方法，但仅限于估价师完全认可在另一个地点能够同等地按现有用途重新安置该房地产。(www.daowen.com)

⑦在对土地进行估价时，必须要考虑到该土地的开发方式（现有建筑及其设施可以将此反映出来），以及它们在何种程度上实现了该土地的全部潜在价值。具有完全开发潜力的未开发原始土地的价值与按现有用途正占用的土地价值（可能不具有完全开发潜力）是有很大区别的。在这种情况下，估价师应当在对该土地的估价中反映出实际用途低于有完全潜力的用途的程度，或者说明这些建筑和配套设施年代久远并已经过时可能会对以现有用途使用的待估土地的价值产生影响。

⑧相反，还会有这样的情况，基于经营目的按现有用途使用的土地价值可能会高于名义重置土地的购买成本。例如，以折余重置成本（DRC）为基础估价的许多房地产都包括大面积的土地，有时是几百亩的土地，如大型炼油厂或化工厂。如果在公开市场上土地有望被作为未开发的原始地出售，可以获得的价格一定要反映出购买者必需花费多年时间来实施开发工作。很明显，对于已被充分开发的土地而言，其价格存在这种问题。

（7）建筑物。

①估价师应当假想一个交易，出售将作为一个整体来估价的建筑群。如果适当，我们还可以从另一个途径得到有关重置成本的专门意见，那就是具有相似估价基础的，为保险目的做出的建筑物的重置成本估价额。在将一片全新的绿地建设成为在估价日能按当前用途被占用或使用的建筑群的过程中，为完成建设所做的每项必要的支出都要纳入考虑之中。许多工程项目的必要成本，比如挖掘、地下排水、泵站、污水处理、道路、照明、下水道、地基，所有配套设施和基础设施，所有使该建筑物符合现在标准的建设和装备过程中发生的成本都应包括在内。另外，向法定机构支付的关于批准和审查的专业费用也应包括在内。

②一个具有相同内部楼面积的现代的替代建筑，可能会比在该地点重置一座同样的建筑成本要低。我们可以做出这样的假设，具有同样服务功能的一个现代的替代建筑会比原来建筑的楼面面积更小，因为技术进步或其他原因，现代的建筑可以以更小的面积和同样的功能和效率替代现有建筑。

③在计算重置成本的时候，现在建筑物的外型、结构和建筑类型等因素都应加以考虑，估价师也不应总是只受现代建筑的成本影响。对于在意外事故中损失的具有建筑学意义和历史意义的建筑物而言，保持和恢复其原貌是必须承担的重要义务，这种房地产的重建成本，考虑到能使其被纳入保护范围的特征，一般应被包括进预计重置成本中。在每一种情况下，估价师都应将已经进行的假定陈述清楚。

④当建筑物有受任何形式的立法保护时，估价师应运用其判断力，对一座完全是简单的现代的替代建筑的重置成本和一座现有建筑的复制品（但它的结构已经有些过时了）的重置成本发表意见。在提出成本建议时，测量师应该观察同样年代或同样类型的建筑群落，这些建筑是在一个企业（例如一个大型的制造业企业）的发展过程中并在一定基础上逐渐建起来的。

⑤当考虑对毛重置成本进行扣减时，估价师必须接受现存因素的指导，而且在估计折旧因素时也应对此加以考虑。估计扣减时，估价师必须考虑与一座全新的建筑物相比，在市场上有出售的年代和类型相近的建筑的价值作相应减抵。通常是在以下三个条目下进行扣减：

第一，经济上的过时——现有的建筑与一个现代建筑相比，年代上、使用条件上的落后以及未来可能发生的费用。

第二，功能上的落后——现在建筑继续当前用途或用作其他目的适配性上的差别。例如，一个按照专门用途建造或装配的建筑，包括特殊的工业加工，如果用做别的用途，与实际经营使用比起来，可能会明显地具有更长的使用寿命。所以估价师必须与客户协商，确定其未来用途的规划。

第三，环境因素——现有用途必须与周围环境以及地方和国家的有关环境计划与政策综合起来考虑。