（1）估价师认为，在估价日该房地产中的某项利益被无条件售出时，能够获得的以现金形式表示的最优价格，假定：

①自愿的卖方。

②在估价日之前，应有一段合理的时间（对于该项房地产的性质和市场情况而言）用来完成相关利益的正常的市场运作、达成价格及其条件的协议，并完成销售过程。

③在估价日与交易之前假定的任何期间内，市场情况、价值水平及其他相关环境保持不变。

④不考虑具有特殊利益关系的预期购买者的任何额外出价。

⑤交易的双方都是在信息完全、谨慎行事和非强迫的情况下进行的交易行为。

⑥在可预见的将来，该房地产只能按现有用途使用。

⑦经营占用者的该房地产的各部分的出售一旦完成，该房地产即可被腾空供进驻。

（2）现存可用价值和公开市场价值的定义与注解相比只是增加了两个额外的假定。估价师在对基于经营目的而占用的房地产进行估价，以及为做财务报表进行估价时，现存可用价值是可采用的基础。在财务报表中，所有这类资产价值的概念都是指其重置成本净现值，即“在做资产负债表当日，购买该项资产剩余服务潜力的最低成本”。换句话说，当该机构失去对该项特定房地产所有权后，他或其他将该房地产做同样用途的潜在购买者，在公开市场上要重置该项房地产所必须支付的价格（这一价格不要与“折余重置成本”混淆）。

从概念上说，上下文提到的“出售价格”和“购买成本”在同一交易中代表不同的含义。

（3）随之而来的是，如果在公开市场上基于经营目的被占用的房地产已被购买，占用的该房地产的所有部分必须被腾空成为空置可用状态。这并不意味着该房地产必须要空闲一段时间，而仅仅是指这种假定交易能自然和合法的完成。该房地产被其他方占有的任何部分都要根据其占用性质进行估价。由雇员、前雇员或其眷属占用的房地产也应根据其占用性质包括法定保护的情况进行估价。

（4）因为现存可用价值是对闲置房地产（所有部分均被拥有所有权的公司占用）的估价，它并不能准确地反映该房地产在一些特殊的投资或金融交易中（如出售或回租）可能发生的增值，这种增值可以使其所有者从待估价房地产中获得不同的收益。现存可用价值忽略了该特定所有者公司的契约以及由商誉带来的价值，除非待估价的土地和建筑物完全是按一个业务单位被装备并进行交易，这种转售潜力（也就是无法从该房地产的收益中分离出来的部分）将包括在现存可用价值当中。

（5）完全按一个业务单位被装备并进行交易的房地产如公用房地产的价值估价常常与其租用情况相联系，要求租用者应按照对房东经营目标有利的原则来进行经营。与此类似，旅店经常是由另一方在管理合同下进行经营，仅仅在这种情况下，这些合同的执行可能对现存可用价值产生影响。

（6）现存可用价值与购买经营用房地产的剩余服务潜力的成本是一致的。我们可以假定，房地产的现在用途会无限期延续下去，因此，估价师应忽略任何希望价值的因素，这种希望价值源于需要经过规划许可的具有更高价值的该房地产的可选用途。但是，对于在未开发土地上继续建设或对现在建筑（都按当前规划用途）进行再开发或翻新的可能性可以带来的希望价值，是可以考虑的，但其条件是这些工程不能对经营产生较大的干扰。

（7）上下文提到的现有用途是指房地产合理合法的规划用途，并不考虑已经或即将许可的其他用途。如果房地产无需遵守某项特殊用途，或其用途有任何的不确定性，估价师都须牢记会计概念，充分反映出类似的用途。(www.daowen.com)

（8）我们假设，当前用于经营的房地产的所有部分都将继续其现有用途。因此，房地产的现存可用价值不能缺少任何一个可持有的部分，除非已被明确声明，或在估价师及董事们的概念当中，该部分已被认定为超出经营的需要，而且在估价日该部分房地产可以被独立地出售或出租。这部分房地产都应按公开市场价值进行估价。

（9）事实上是超出经营需要且不在使用之中，但不能在估价日被独立地出售或出租的那部分房地产只具有名义上的现存可用价值。

（10）在多数情况下，一项房地产如果能就其最具效益的用途被充分开发，那么其现存可用价值被认为与其作为空置房地产时的公开市场价值相等。

（11）但是，要记住账目是在这样的假定上做出的，即在可预见的将来经营将继续进行下去，在一些特定情况下，估价师可以忽略那些对闲置房地产价值产生影响的因素，例如：

①忽略下列事实，即规划许可对房地产占用者来说是属于个人的，这使得闲置房地产的规划问题更严重；

②忽略房地产的租赁合同可能对出售和分配该房地产的权利产生不利影响；

③当房地产的现有用途继续有效，经营也继续进行，又没有义务方承担继续经营期间污染的责任，那些用来净化污染的成本可以被忽略。

（12）这样现存可用价值可能会比公开市场价值高（如果该房地产还有在更具效益的可选用途上进行开发的潜力，现在可用价值也可能会低于公开市场价值）。当EUV和OMV有很明显的区别时，估价师在其报告中应分别说明对两个价值的估价意见，并说明他忽略的限制条件。

（13）为了与重置成本净现值的概念一致（依据公司会计原则），可以在现存可用价值中附加以下内容：

①新增成本；

②特殊配套设施的折余重置成本。

（14）如果估价师在其估价中已经反映了（1）和（13）中提到的有关内容，估价师在其估价报告中必须就此做出明确的说明，在所有相关出版物中也应有此说明，除非对所报告的估价值总额没有重大影响。

（15）许多公开市场估价都是基于该房地产的现有用途做出的，因为它代表的是该房地产能获得最高价值的用途。有时这种估价会被描述成现存可用价值的估价。但这是错误的，把它称为公开市场价值是最合理的。特别需要强调的是，只有当对该房地产的估价是基于整理财务报表之目的，而所有者占用该房地产也是由于经营目的时，我们对该房地产进行估价才使用现存可用价值这个概念。