工程设备维护与管理服务分析

时间：2023-05-29 理论教育 版权反馈

【摘要】：物业公司对远低于定岗人均服务面积的项目，必须进行原因分析，对维修工工作量是否饱和、配置是否合理进行重新评估和测量。表5-2-18 维修工人均服务面积统计表图5-2-8 维修工服务面积示意图入户维修派工单量及维修工时的分析采集各管理处标准月报表中的维修工定编人数、到岗人数、入户维修派工单数、入户维修工时、公共部位维修工时等数据，编制《入户维修派工单数统计表》进行比较分析。

工程设备维护与管理服务分析

1.分析指标（见表5-2-17）

表5-2-17 工程设备管理分析指标

2.维修服务分析

（1）人均服务面积及人均服务户数分析以深圳市某物业公司2010年1月数据为例，编制表5-2-18、图5-2-8。通过对表、图分析可知，该公司2010年1月份维修人员整体到岗情况良好，基本达到编制标准范围。其中有一个项目超编1人，两个项目缺编各1人。对于超编或缺编的项目，需要重新调整人员。

从分析中还可以看出，该物业公司维修人员总体人均服务面积17770平方米，比定岗人均服务面积略高；其中3个项目远高于定岗人均服务面积，10个项目低于定岗人均服务面积，项目F人均服务面积仅有7100平方米。物业公司对远低于定岗人均服务面积的项目，必须进行原因分析，对维修工工作量是否饱和、配置是否合理进行重新评估和测量。

表5-2-18 维修工人均服务面积统计表

图5-2-8 维修工服务面积示意图

（2）入户维修派工单量及维修工时的分析采集各管理处标准月报表中的维修工定编人数、到岗人数、入户维修派工单数、入户维修工时、公共部位维修工时等数据，编制《入户维修派工单数统计表》（见表5-2-19）进行比较分析。

表5-2-19 入户维修派工单数统计表

【案例】

2010年3月某物业公司维修工时分析。

通过对维修工时统计表（见表5-2-20）、维修工时分析图（见图5-2-9）进行分析，可以看出，大部分管理处的维修人员月人均工时都未达到月定岗人均工时，同时与月标准工时相比亦有很大差距。对此，必须进行深刻的原因分析，查看是否存在维修人员配置不合理或者工时统计方式方法不正确的情况。如果维修人员定岗配置不合理，就需要进一步进行调配；如果是工时统计方式方法不正确，则需加强统计人员的培训。

表5-2-20 维修工时统计表

图5-2-9 维修工时分析图

（3）公共维修材料费用分析以某物业公司2010年第一季度公共维修材料费用数据为例，编制公共维修材料费用统计表（见表5-2-21）、公共维修材料费用分析图（见图5-2-10）。通过对表图进行分析可知：公共部位单位面积维修材料费用为0.03元。其中，项目A和项目J费用较高，单位面积维修材料费用高达0.06元。需对此类较突出的项目进行原因分析。

表5-2-21 公共维修材料费用统计表

图5-2-10 公共维修材料费用分析图

3.工程设备维修保养情况分析

（1）设备完好情况分析

【案例】

某物业公司2009年设备完好率分析。通过对表5-2-22、图5-2-11进行分析可知，项目A、B、C、D、E、F、G、H、J的设备完好情况良好，都达到公司规定年度指标；项目I的设备完好情况较差，未达到公司规定的年度指标，同时还低于上一年度的完成率，根据以上分析信息，公司应对项目I进行全面深入的调查，找出造成故障率高的原因，以便确保设备正常运行。

表5-2-22 设备完好率对比表

图5-2-11 设备完好率对比分析图(www.daowen.com)

（2）工程维修改造分析统计各管理处工程维修改造数量、改造完成情况、维修改造项目及分类、维修改造使用资金数量及资金出处（见表5-2-23）等，分析各单位房屋建筑完好程度以及管理处维修改造的力度。

表5-2-23 工程维修改造费用一览表

【案例】

某物业公司2010年一季度工程维修改造的各项内容分析。

从表5-2-24、图5-2-12分析可知：在工程维修改造项目中，各类别改造费用占总费用的比例分别为：房屋土建类占53.53%，给排水类占14.30%，供配电类占1.79%，智能化类占14.78%，消防类占13.56%，电梯类占0.67%，中央空调类占1.37%；其中以房屋土建类项目改造费用最多。此外，以业主入住5～10年间的物业维修改造工程较多。

表5-2-24 2010年一季度工程维修改造统计表