1.酬金制

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

酬金制下，物业公司收取的业主缴纳的物业服务费，属于预收及代管性质。

2.包干制

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。

3.物业服务成本

不论是采取酬金制，还是采取包干制，均涉及物业服务成本问题。物业管理法律法规与规定已经明确了物业服务费的支出范围。在实际操作过程中，物业公司将依据有关规定制作年度预算，支配物业服务费的支出，按期以张榜的形式向业主公布物业服务费使用明细（即收支明细表）。

物业服务成本或者物业服务支出的构成一般包括以下部分：

1）物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费公摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

2）人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

3）物业共用部位共用设施设备日常运行及维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由开发商履行保修责任而支出的维修费以及应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。

4）绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由开发商支付的种苗种植费和前期维护费。

5）清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费以及环卫所需费用等。(www.daowen.com)

6）秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费以及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

7）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

8）办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。

9）管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目的情况下，为保证相关物业服务的正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

10）固定资产折旧是指按规定的折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

11）经业主同意的其他费用是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

4.北京市普通商品住宅物业服务成本

北京市物业管理行业协会于2010年4月公布了北京市普通商品住宅物业服务成本部分项目（见表4-3-1），以供参考。

表4-3-1 北京市普通商品住宅物业服务成本项目（部分）

（续）