企业会计核算中使用的一级会计科目必须按《新企业会计准则——应用指南》中规定的会计科目设置。在不影响会计信息可比性的前提下，可根据企业实际情况自行增加或减少会计科目；二级、三级会计科目可根据核算需要由企业自行设置。

物业服务企业的会计核算，可在《房地产开发企业会计制度》的基础上，补充如下科目：

1.第204号科目——预收账款

1）本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，例如，企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、秩序维护、绿化等预收的公共性服务费等。

2）企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，做相反会计分录。

预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。

3）本科目应按有关单位和个人设置明细账。

4）本科目期末如为贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。

实操中，本科目多用于大量预收物业服务费及停车管理费的物业公司的会计核算中，可以下设“预收物业服务费”和“预收停车管理费”等二级科目，并在上述二级科目中按月设置三级科目。

2.第205号科目——代收款项

1）本科目核算企业因代收代缴有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费及电话费等。

企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算内。

2）企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。

3）本科目应按代收代缴费用种类设置明细账。

4）本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。

本科目在物业管理的会计核算中较为常用。

3.第209号科目——其他应付款

1）本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。

2）发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3）本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。

4）本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。

本科目在物业管理的会计核算中较为常用。

4.第411号科目——物业工程

1）本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修而发生的支出，在本科目核算。

2）企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。

3）本科目应按工程项目设置明细账。

4）本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。

5）企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。

5.第501号科目——经营收入

1）本科目核算企业在物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业服务收入、物业经营收入和物业大修收入。

物业服务收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。(www.daowen.com)

物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施的收入。

物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

2）企业取得的各项收入，应按下列原则确认：企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

3）企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业服务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。

企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。

企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。

4）本科目应按经营收入的种类设置明细，如“物业服务收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业服务收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业服务收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算。

5）期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

本科目为物业管理会计核算中的常用科目。

6.第502号科目——经营成本

1）本科目核算企业物业服务、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。

企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费，固定资产折旧费及修理费，水电费，取暖费，办公费，差旅费，邮电通信费，交通运输费，租赁费，财产保险费，劳动保护费，秩序维护费，绿化维护费，低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。

2）企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。

企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。

月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。

3）本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。

4）期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。

本科目为物业管理会计核算中的常用科目。

7.第511号科目——其他业务收入

1）本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发店、饮食店等所取得的经营收入。

其他业务收入的确认原则，与主营业务收入的确认原则相同。

2）企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。

3）本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。

4）期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

8.第512号科目——其他业务支出

1）本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用以及相关税金及附加等。

2）企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。

3）本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。

4）期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。