财务工作对物业管理处经营的监督管理，主要从两个方面进行：成本支出控制和预防收入的流失。

1.成本开支控制

物业管理成本控制是指在提供管理服务的过程中，按成本预算对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行计算、限制和监督，及时提示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。

（1）财务管理监控体系的4项措施

1）年度——制订“年度财务收支预算”，这部分属于事先控制。

2）季度——进行“季度经营工作财务分析”，这部分属于事后控制。

3）月度——编制“月份预算执行监控表”，这部分属于事中控制。

4）日常——填报“成本费用超支申请表”，这部分属于事中控制。

（2）实行“两级两线”管理

1）两级——管理处一级，物业公司一级。

2）两线——财务一条线，行政一条线。

（3）多重把关 针对超越物业管理处经理审批权限和超越年度预算的费用支出项目，可采取以下途径进行控制：

1）由物业管理处提交申请报告，列明费用金额、支出用途。

2）由物业管理处财务参照年度预算提出费用列支途径并做出说明。

3）物业管理处经理签批意见。

4）上报公司财务部经理签署意见。

5）最后报公司总经理审批。

2.加强收费管理防止收入流失

防止收入流失，最主要的手段是细化收入票据的管理，保证票据发生一笔，收入进账一笔。

（1）加强收据领用使用的管理

1）公司统一印制带有公司名称与标识Logo的收据，要求下属物业管理处到公司领用公司专用收据，不得外购。主管会计要加强与单位负责人的沟通落实工作，并以适当的方式通告给小区业主及客户，拒收非公司统一印制的收据，如有该种行为出现可向公司举报。

2）公司财务部要加强收据的领用管理，专人负责做好收据的进出库统计与领用登记。设置收据领用登记簿，登记领用的日期、数量、起止号码等，并由领用人签收。

3）物业管理处出纳负责对所领用的收据妥善保管，建立“收据领用使用登记表”；开具收据时，应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性开具；收据只能在规定的范围使用，不得转借、转让、跳号、拆本使用，或开具空白票据；需交付管理处其他使用人员时，应进行登记、签收。

4）物业管理处会计要加强对收据的使用监管，每月要对收据收入进行详细核查，要求出纳做好收据收费的统计汇总（见表4-2-16）。使用《收据收费统计表》时，要特别注意两次交单及两月之间的收据号码的连续性。同时，会计要定期检查核对收据领用使用登记表，定期盘点收据数量，防止收据被挪用进行账外收费。要保证做到收据上发生一笔，财务收入上就必须进账一笔。

（2）发票、税务收据的管理，同上述收据的管理。需要特别注意的是，要保持作废票据各联的完整性。

（3）使用金融联收费软件系统产生的机打收费单据，因为没有编号，容易出现补打单据或收费后销毁单据的现象，以达到隐匿收入的目的，并导致与业主发生收费纠纷。因此，要特别注意细节管理，有条件的可以完善收费软件。

（4）月末编报以下表格（表中数据均为虚拟），并与相关会计科目发生额进行核对。

1）《月票据开具情况汇总表》见表4-2-13。

表4-2-13 月票据开具情况汇总表 （××年02月）(www.daowen.com)

注：每本收据50张。 制表：

2）《月收费分类汇总统计表》见表4-2-14。

表4-2-14 月收费分类汇总统计表（××年02月）

3）《各月收费统计明细表》见表4-2-15。

表4-2-15 各月收费统计明细表（××年度）

（5）出纳填制下列报表，一式两份上交给会计。一份装订在财务凭证中，一份存档备查。

1）《收据收费统计表》（见表4-2-16）和附表《物业服务费明细表》（见表4-2-17）、《车位管理费明细表》（见表4-2-18）。

表4-2-16 收据收费统计表 （2009年6月—113#：051～075）

注：1.物业服务费明细见表4-2-17，车位管理费明细见表4-2-18。

2.作废2份。

3.表中的业主房号、姓名及财务数据等均为虚拟，仅供读者参考。

表4-2-17 物业服务费明细表（收据2009年6月—113#：0051～0075）

注：表中的业主房号、姓名及财务数据等均为虚拟，仅供读者参考。

表4-2-18 车位管理费明细表 （收据2009年6月—113#：0051～0075）

注：表中的业主房号、姓名及财务数据等均为虚拟，仅供读者参考。

2）《发票收费统计表》的格式同《收据收费统计表》，本处略。

3.财务风险警示

财务风险的类型有筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险。

物业管理财务风险主要是资金回收风险。而资金回收风险的最大项目，就是物业服务费的收缴。物业服务费收缴率水平的高低，决定着该物业项目能否正常运作。

此外，水电费及北方地区取暖费的代付代收，也会构成物业管理财务的资金风险。例如，某物业管理处有一户经营红木家具的商户，长期拖欠巨额电费30余万元，由于经营状况不好，商户突然强行撤离，物业管理处将其拦下不予放行，并报警处理。然而债务问题不能成为不放行的理由，最后在商户签下还款协议后放行，但该商户并不履行还款协议，物业管理处无奈之下只能诉诸法律。物业管理处胜诉了，却迟迟得不到执行。时隔两年，垫付的30万元电费，依然挂在物业管理处的应收账款上，几近形成坏账，造成巨大的损失。

针对物业管理财务资金回收风险，应建立资金回收风险预警系统，树立风险防范意识，加强信息管理，结合定性与定量分析，同时要注意保持预警系统的先进性和有用性，淘汰不适用的指标，并注意企业的现金流量管理。根据财务风险警示，及时调整欠费催收政策。