1.营业成本

物业服务企业的营业成本是指为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项直接支出。

按国家发展改革委员会、住房和城乡建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》中的规定，物业服务的成本组成包括：人员费用，物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，绿化养护费用，清洁卫生费用，秩序维护费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，办公费用，管理费分摊，固定资产折旧以及经业主同意的其他费用。基于财务工作的特点与要求，在实际操作中，物业管理财务一般将上述管理处的成本费用归为4大类，即直接人工费、直接材料费、其他直接费用和间接费用等。

（1）直接人工费 企业直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金、福利、社会保险费用等，包括秩序维护人工费、清洁人工费、绿化人工费、维修人工费及其他相关人工费等。

（2）直接材料费 包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、配件、零件、低值易耗品、包装物等。

（3）其他直接费用 是指企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，包括公用水电费、大厦维修费（零星）、机电设备维护费、电梯维护费及其他与经营共用设施设备相关的费用。

（4）间接费用 包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金、福利及社会保险费，员工培训费，固定资产折旧费及修理费，办公用水电及取暖费，办公费，交通及差旅费，邮电通信费，租赁费，公众责任保险费，劳动保护费，社区文化活动费，低值易耗品摊销费，长期待摊费用，坏账准备及其他费用等。

实行一级成本核算的物业公司，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

2.期间费用

（1）管理费用 是指物业公司为组织和管理经营活动发生的与物业管理经营没有直接关系或关系不密切的费用，包括公司经费（含管理人员工资、福利费、劳动保险费、交通差旅费、办公费、固定资产折旧、低值易耗品摊销等）、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费及排污费等。(www.daowen.com)

管理费用科目一般在实行一级成本核算的物业公司中使用。为了便于统计物业管理主营成本费用，物业管理处统一使用营业成本的间接费用科目，不使用管理费用科目。

（2）财务费用 是指核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。

物业服务企业发生的财务费用主要有两个方面：一是银行存款利息收入，以负数的形式体现；二是银行收取的相关业务的手续费、账户管理费。深圳地区普遍实行物业服务收费银行代扣款的方式，银行会对每笔代收费用收取0.5元的手续费，也计入财务费用的银行手续费中。

（3）其他

1）企业经营共用设施设备所支付的有偿使用费，计入营业成本。

2）企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。

3）企业对管理用房进行装饰装修所发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。

4）企业发生的坏账损失，计入管理费用。