1.主要预算/计划指标完成情况分析（见图4-2-2）

从图4-2-2可以看出，××山庄收入完成76.25%，已完成预算指标（1～9月以75%为界）；成本支出较预算略有节支；物业服务费月均收缴率未达到指标；盈亏上，年度预算指标为允许亏损9.24万元，1～9月已亏损9.99万元，严重超出预算。

2.资产负债情况分析（见图4-2-3）

图4-2-3是一个时点分析图。该图反映了截至分析日（9月末）时××山庄的资产、负债及所有者权益状况。换句话说，自××山庄承接入住到分析日止，累计亏损14.9万元。

图4-2-2 预算/计划指标完成情况（PPT截图）

图4-2-3 资产负债情况分析（PPT截图）

3.货币资金及现金流量分析（见图4-2-4）

图4-2-4可以反映两个比较重要的信息：一是××山庄1～9月的月均现金净流量为1.7万元，导致其货币资金从2008年年末的72.8万元，上升至2009年9月末的88.1万元；二是如果月均现金净流量为负值，表明××山庄的现金流存在问题，且会消耗前期的货币资金存量。如果负值较大，会影响××山庄的正常运营，就需引起管理者的高度重视。

图4-2-4 货币资金及现金流量分析（PPT截图）

4.本年度的经营状况分析（见图4-2-5、图4-2-6）

图4-2-5为饼状图，一目了然地反映出××山庄本年1～9月的收入、成本、税费及盈亏情况。图下方的文字说明，指出了上年度个别费用对本年度财务结果的影响（前提是未对上述费用作以前年度损益调整），以及剔除个别因素后本年度的实际经营状况。

图4-2-5 本年度经营状况分析（PPT截图）

图4-2-6 经营状况同期比较分析（PPT截图）

从图4-2-6可以看出，2009年1～9月的成本较2008年同期有较大降幅（它反映了××山庄的成本控制取得了一定的成效），故亏损额由2008年的13.2万元，降为目前的9.99万元。

5.收入分析

（1）预算比较分析（见图4-2-7）

图4-2-7 预算比较分析（PPT截图）

从图4-2-7可以看出，除了物业服务费收入完成预算指标外，车场收入和其他收入都没有完成指标；特别是其他收入，距预算指标差距甚远，需加强其他收入方面的工作。

（2）收入同期对比分析（见图4-2-8）

图4-2-8 收入同期对比分析（PPT截图）

从图4-2-8（另见彩插8）的2008年、2009年收入同期对比图可以看到，物业服务费收入略有增长（图4-2-8中的收缴率数据亦有所提升），停车场收入比较均衡，其他收入降低较多（需要对此进行原因分析，确认是否属于可控原因）。

（3）物业服务费收缴率分析（见图4-2-9、图4-2-10及图4-2-11）

图4-2-9 物业服务费收缴率分析一（PPT截图）

图4-2-9（另见彩插9）对物业服务费收入做了分类分析，一类为纯当年的收入（在当期1～9月的范围内，不包含预收10～12月的物业服务费），另一类为含往年的收入。以应收数9.8万元为横线，横线上方的月份收缴水平较高；反之，为收缴不足。

图4-2-10 物业服务费收缴率分析二（PPT截图）(www.daowen.com)

每年年初，以上年末累计欠费合并本年应收数额，结合××山庄的具体情况做出收缴计划。计划既可以实行每月平均数，也可以根据往年收费经验，按收费大小月将收费计划数据分解到各个月份中。图4-2-10反映的是每月平均计划。图中10～12月数据反映的是预收数据，这部分数据会提升1～9月收缴计划的完成比率。

图4-2-11 物业服务费收缴率分析三（PPT截图）

图4-2-11比较直观地反映出物业服务费的欠费过程。2008年末累计欠费12.71万元，2009年1～9月收回上年及以前年度欠费5.7万元。同时，此期间又新增属于2009年度的欠费4.5万元，新增欠费速度小于收回欠费速度，所以截至分析期末，累计欠费降至11.51万元。

（4）停车场收入分析（见图4-2-12、图4-2-13）

图4-2-12 停车场收入分析一（PPT截图）

从图4-2-12可以明显看出，停车场收入没有完成预算（69.55%<75%）。一般来说，停车场收入不会存在欠费的情况，在小区车位普遍紧张的情况下出现收费不足的现象，就需要分析是否属于正常状况，特别是要对降幅比较大的月份进行核查，以堵塞因管理不严造成的停车场收入流失的漏洞。

图4-2-13 停车场收入分析二（PPT截图）

临时停车收入非常容易流失，所以专门制作了月收入走势及对比图，以起到信息反馈与提示的作用。如临时停车收入比重较大的话，就需加强管理，完善停车收费系统，并出台一系列监控措施，彻底堵塞流失漏洞。图4-2-13反映出，××山庄临时停车收入占总停车收入的比重只有8%左右。除1月份收入明显较低外（建议追查一下原因），每月收入比较均衡。

（5）根据收缴率进行收支平衡点分析（见图4-2-14）。

图4-2-14 主营业务收支平衡点分析（PPT截图）

从图4-2-14（另见彩插10）可以看出，截至9月末，××山庄含往年收缴率为100.8%，而收支平衡点为115.1%，每月支出超出收入的14.3%（即1.4万元）。如果以支定收，10～12月还需在原计划基础上加收12.6万元来弥补前9个月的收支失衡，即4季度每月需收缴物业费15.4万元，月收缴率需达到157.1%才能达到收支平衡（前提是以115.1%为收支平衡点）。

6.成本分析

成本分析包括5项内容：成本构成分析（见图4-2-15）、人工成本同期对比分析（见图4-2-16）、公用水电费同期对比分析（见图4-2-17）、公用水电费单价同期对比分析（见图4-2-18）和办公费用同期对比分析（见图4-2-19）。

图4-2-15 成本构成分析（PPT截图）

图4-2-15充分反映出物业管理是一个劳动力密集型的行业，人工成本占总成本的59.4%。此外，水电费支出所占比重也比较大。设备维护费也是一个比较大的支出，本图反映的金额虽然不大，原因是使用了专项维修基金转出了部分成本。

图4-2-16反映出××山庄人工成本有所下降。在最低工资每年提升的趋势下，降低人工成本越来越困难；裁员过多会影响服务质量，故应考虑引进科技手段，以科技代替人力。

图4-2-17（另见彩插11）将两年的数据进行对比，可以明显看出水电费的消耗降幅比较大，其中电费由2008年同期的月均2.36万元，降至2009年9月末的1.9万元，节电效果明显，可以总结××山庄的节电经验并在全公司范围内进行推广。

图4-2-16 人工成本同期对比分析（PPT截图）

图4-2-17 公用水电费同期对比分析（PPT截图）

节能降耗是每个物业服务企业都必须面对的问题。从图4-2-18可以看出，××山庄平均每平方米水电费单价，由2008年同期的0.63元，下降至2009年9月末的0.49元。

图4-2-18 公用水电费单价同期对比分析（PPT截图）

图4-2-19显示，××山庄的办公费较上年同期略有上升。其中，办公用品费用上升较多，电话费和其他费用都有所下降。节约开支还体现在废旧纸张的再利用、随手开关灯具与空调、使用自带茶杯而非公用纸杯等一系列细微的方面。

图4-2-19 办公费用同期对比分析（PPT截图）