1.承接二手物业的财务工作

所谓二手物业，即由业主大会选举物业公司的物业项目。

北京市专门发布了《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》，其中第六条明确规定：“原物业管理企业撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的交接之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业服务企业”。

承接二手物业与承接新物业的财务工作，既有相同之处，如都需要办理相关证照，要进行收费备案；又有侧重点不同的地方：承接新物业重在“新”，一切从空白开始，而承接二手物业，重点在接续与变更上。新物业财务工作的准备时间比较充分，所得到的有关资料、批文等全是一手资料，准确率比较高；而二手楼盘初期的财务工作，得到的资料大多短缺不全，且其工作的主要目标是保障小区继续安全运行，所以财务工作必须适应各项现实管理工作。

承接二手物业时的财务工作的重点大致如下：

1）交接业主资料，包括业主姓名、房号、收费面积等。

2）接收前任物业公司提供的《物业服务费明细清册》，交接业主预缴费清单和欠费清单，并在小区大堂醒目处公示，以便业主监督与核对。遇有不同之处要向业主委员会通报、备案。

3）确认公用水、电表读数，明确移交当月水、电费的缴纳，核算涉及交接的金额。

4）会同有关人员清点移交的固定资产与常用工具等，编制清册，以便日后管理与核算。

5）办理银行开户手续。

6）办理水、电、电话、网络等过户手续。

7）编制项目年度收支预算。

2.项目管理期结束时的财务工作

项目管理期结束，即物业服务合同到期，开发商或业主委员会不再续约，物业公司需要退出对该项目的管理。此时，财务工作应重点关注以下方面：

1）核实小区业主的欠交款项，编制欠款明细表，催讨欠款。

2）清理现有的固定资产和低值易耗品数量，根据所有权编制移交表。

3）整理业主预缴费清册，做好移交表等准备工作。

4）清理其他应收应付账款。

5）将银行存款转公司财务，撤销银行账户。

6）办理税务登记的撤销。

7）协助办理营业执照、组织机构代码证的撤销。(www.daowen.com)

8）按规定缴销公章、财务专用章。

9）协助其他部门办理其他移交事项。

3.项目退出时财务交接流程

1）制作退出止点时的会计报表，清理债权债务。

2）对未清理但约定移交的债权债务编制移交清册。

3）对属于业主所有性质的财物，或约定移交的财物编制移交清册。

4）对业主姓名、收费面积等相关收费资料编制移交清册。

5）双方核对移交清册及资金，清点财物，进行资金与财物移交。

6）水、电、电话等过户，交接双方应共同对交接时点水电表读数进行确认，并在最短时间内办理水、电表过户手续。

4.项目管理突然终止时的财务安全应对预案

1）保证公章及财务章的安全控制，以保障银行资金的安全控制；同时尽快偿付应付账款，例如员工工资、营业税金、合同单位的服务费等，将剩余资金转移至安全账户，以防银行账户资金被冻结，不能支付其他应付账款，造成新的债务纠纷；并且要对相关联单位的账户安全做出分析判断，保证关联单位不受牵连，以免影响正常的生产经营。

2）保存好未使用的支票、发票、收据，特别是已盖章的空白票据。

3）备份保存财务最新的套账数据及加密卡，掌握资产状况及债权债务明细。

4）备份保存最新的收费台账数据，掌握预收费和欠费情况，便于以后的诉讼、移交与清缴。

5）保存好尚未记账的收付款单据，便于更新财务套账数据。

6）保存好库存现金及有价证券。

7）保存好营业执照、组织机构代码证、税务登记证等相关证照。

8）有条件的话，也应将存档的财务凭证、会计报表等财务相关账簿保存好。

9）使用粉碎方式删除财务相关资料的电脑记录。