本报价采用成本法进行测算。

1.物业概况

占地面积51万平方米，总建筑面积29万平方米，其中住宅建筑面积21万平方米。积率1.96，绿化率30%。总户数1500户，停车位约为1∶1，电梯服务户数为一梯两户。

2.测算原则

（1）保本微利 物业服务行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算业管理的成本支出，是物业服务企业正常运转的基础，也是为业主创造舒适生活环境，达物业保值增值目的的基本条件。

（2）质价相符 根据××花园高档物业高档服务的需求，按照服务水平与服务费“质价相符”的原则，准确定位物业服务的水平及服务费用的标准。

（3）以支定收 物业服务费实行“零预算”原则，即物业服务费用收入和支出相抵的结果为“零”。首先，在详细测算的基础上，确定物业服务费用的支出。其次，根据支确定物业服务费的标准。

（4）市场行情 管理服务人员的工资标准参照北京市物业服务行业薪酬平均值，并据××花园的规模、档次以及对管理服务的要求，所设工资标准略高于市场的平均值。(www.daowen.com)

（5）实施酬金制 根据招标单位的要求，在××花园采取酬金制方式，即物业公司的金=物业服务费用支出×酬金比例（10%）。其中，物业服务费支出包括管理服务人员工资福利费、公共设备/设施日常运行/维护及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、秩序维护费、公费用、物业管理单位固定资产折旧费、税费、管理单位酬金、开办费摊销及不可预见费等

3.物业服务费用计算依据

1）北京市劳动力市场价格。

2）北京市机电设备维修保养标准和电梯保养标准。

3）北京市水电费用标准。

4）北京市物业服务收费指导标准。