1.管理与服务承诺

物业公司在投标书中向招标人做出相应的承诺，并明确关于承诺的有关奖惩措施。它具有合同约束力，因此会受到招标人的重点关注。

承诺应针对目标物业的特点以及招标人的要求提出，而不是没有针对目标的承诺。承诺还应具体，尽量数量化、目标化，而不可泛泛而谈、模糊不清。

（1）管理服务标准总体承诺 即对整个项目综合服务水准的承诺，如：“严格按照国优项目的物业服务标准进行管理，并确保目标物业在两年内获得国优称号。”

（2）管理与服务指标的承诺 即对物业管理与服务各分项工作的标准进行承诺。表3-4-1为开元国际物业公司为某小区所做的管理与服务分项工作指标承诺，供参考。

表3-4-1 ××花园物业管理分项工作指标承诺表

（3）承诺有关奖惩 向招标人承诺物业公司有能力、有信心、有决心管理好目标物业，以及愿意承受的有关惩罚。

2.项目管理与服务的整体设想与策划

（1）提高服务水平的整体设想与策划(www.daowen.com)

1）服务模式。如“创造性地采用××花园物业管理模式”。再如开元国际物业公司“采用具有独立知识产权的东方管家服务模式”，赢得了招标人的青睐。

2）服务措施。针对管理服务工作中的难点、重点拿出措施，措施力求全面、得力、实用。管理措施要体现出一家物业公司管理服务的高水平、高标准。

3）服务程度。服务程度主要体现在深度和广度上，这是衡量一家物业公司管理服务水平的重要指标。

4）服务特色。应针对目标物业特别设计，并区别于一般性物业管理的服务特色，该特色可为业主/物业使用人带来全新的感受。

5）服务重点。服务重点主要针对目标物业的特点和工作中的难点。如某小区周边形势较为复杂、治安状况不容乐观，确定重点为“因管理原因造成的治安事件发生率为零”。

6）环境管理设想。环境的管理要体现出超前性、创造性。如对写字楼投标时，提出创造高效、有序、尊贵、舒适的办公、餐饮、消费活动环境。

（2）管理目标与经营方针

1）管理目标。管理目标要与业主的条件相符合，与硬件设施管理要求相一致。例如，通过优质服务，使目标物业在1年内达到市优、2年内达到省优、3年内达到国优。

2）经营方针。物业公司的经营方针一般是：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的，保本经营、独立核算、自负盈亏。在物业管理的全过程中，必须突出“服务”，管理也是服务，要树立全心全意为业主服务的意识。