1.确定招标方式

物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标方式一经确定，一般不得中途变更。

1）采取公开招标方式的，应提前一个月通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告，并同时在当地物业管理主管政府部门网站、当地物业管理协会网站上发布招标公告。网站上公告时间不应少于3个工作日。

2）采取邀请招标方式的，应向3家以上（含3家）具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。

3）招标文件的发售时间最短不得少于2个工作日。

4）招标公告和投标邀请书应包括以下内容：

①招标人的名称、地址和联系方式。

②招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间。

③投标资格条件、报名的地点和期限。

④获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

5）议标是指招标组织者与2家以上（含2家）的物业服务企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。

符合下列条件之一时，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。(www.daowen.com)

①物业属于单个业主，或者业主人数少于10人且经全体业主一致同意的。

②物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的。

③在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于5万平方米，或者高层物业总建筑面积低于2万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于3万平方米，经业主大会决定同意的。

④公开招标的投标人少于3人的。

⑤物业的使用在保密或安全方面有特别要求的。

⑥外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。

上述第三款和第四款采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。未经批准的，选聘行为无效。

2.编制标底

1）招标人设有标底的，仅作为防止串通投标、分析投标合理性的参考。

2）招标人不得向他人透露已设的标底。