1.招标工作禁止行为

1）招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

2）任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

3）招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

4）在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

5）招标人不得以虚假的招标方式获取他人的物业管理方案，损害投标人的利益，不得向他人透露可能影响公平竞争的招标情况。

2.招标准备

招标人可组建招标工作组，也可委托招标代理机构代理招标事宜。

（1）招标工作组 招标人组建的招标工作组，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力。

1）招标人是新建住宅开发商或相关物业的产权人，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作组。

2）已组建业主委员会的，由业主委员会代表参加招标工作组。

3）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

（2）招标人为开发商

1）确定招标工作组人员。

2）拟订招投标工作方案、投标须知、评标标准、招标公告或招标邀请书。

（3）招标人为业主大会

1）业主委员会制订招标方案，提交业主大会审议。招标方案包括以下内容：招标形式（公开招标或邀请招标）、标底（收费标准及服务内容）、参加评标委员会的业主代表、评标委员会成员人数、拟委托的招标代理机构、招标费用及筹款方案。

2）业主大会审议业主委员会的招标方案。按《物业管理条例》的规定，招标方案须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。招标方案的审议通过意味着业主大会确定通过招标方式选聘物业服务企业，所需选聘的物业服务企业及相应的服务内容、收费标准等内容在招标过程中确定。

3）在物业管理区域内公告业主大会的决议。

4）由业主委员会拟订下列文件：招标工作方案、投标须知、评标标准、招标公告或投标邀请书。以上文件须通过张贴等方式向全体业主公开，并吸取业主的合理建议。文件应张贴在明显位置，并应张贴15日以上。

（4）招标代理机构

1）招标人可以委托招标代理机构进行招标业务。

2）物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。

3）未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。

4）招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。

3.编制招标文件

招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

（1）招标文件的基本结构 不同类型的项目，其招标文件的内容也繁简各异。按照惯例，招标文件的内容大致可概括为三大部分：一是投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；二是投标人必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分；三是中标的物业服务企业应签订的合同条件（包括一般条件和特殊条件）及应办理的文件格式。

（2）招标文件的主要内容

1）招标人简介，包括招标人名称、地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式。

2）招标项目简介，包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案（含施工或竣工图样）、出售情况、入住率以及物业管理用房的配备情况等。

3）物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准等。

4）物业服务费的结算形式以及物业服务的期限。

5）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容、投标文件的份数和签署等。

6）评标标准和评标方法。

7）招标活动方案包括：招标组织机构，解释招标文件，实地考察物业的时间，投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式，投标文件的修改和撤销，开标、询标的时间、地点、方法与程序，评标、中标，中标人的确定，悔标责任等。

8）物业服务合同的签订说明。

9）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容，如投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等。

10）附件包括物业说明书、物业的设计和施工图样等。

4.备案(www.daowen.com)

（1）备案条件

1）申请人必须是单位法人或业主委员会。

2）申请项目必须是合法建筑。

3）住宅区招标备案必须经业主大会批准。

4）以业主委员会名义备案登记的，必须经过半数委员签字并加盖公章。

5）经区主管部门初审。

（2）备案时限 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地县（市）房地产行政主管部门进行备案。

（3）招标人需提供的备案资料

1）开发商、产权单位组织招标：

①物管项目招投标活动备案表（一式三份）。

②招标公告、招标文件（一式二份）。

③土地使用权权利凭证（房地产证或土地使用权出让合同）（复印件1份，验原件）。

④《建设用地规划许可证》（复印件1份，验原件）。

⑤《建设工程规划许可证》（复印件1份，验原件）。

⑥《建设工程施工许可证》（复印件1份，验原件）。

⑦法定代表人证明。

⑧法定代表人授权委托书。

⑨代理人身份证、工作证（复印件）。

2）业主委员会组织招标：

①物管项目招投标活动备案表（一式三份）。

②招标公告、招标文件（一式二份）。

③业主大会决议（复印件，验原件）。

④项目所在街道办事处、区物业管理主管部门审核意见。

⑤重新选聘物业服务企业的，还应提供原物业服务合同复印件。

3）招标人委托招标代理机构代理招标的，应当提交招标代理委托书或代理委托合同。

4）法律法规政策规定的其他资料。

（4）备案资料审核与备案回执

1）政府主管部门发现上述招标材料有违反法律、法规和规章的，应当责令招标人及时改正。

2）政府主管部门自受理招标备案申请之日起3个工作日内，对符合条件的出具《物业管理项目招标备案通知》。

5.办理招标手续

1）招标人在取得《物业管理招标备案通知》后，到相关机构（如物业管理招投标服务中心）办理物业管理项目招标手续，由相关机构出具《物业管理项目招标受理凭证》。

2）招标人到相关机构（如物业管理招投标服务中心）办理招标受理时需提供以下要件：

①由政府主管部门出具的《物业管理项目招标备案通知》原件（1份）。

②招标人企业法人营业执照（查验原件，留存复印件1份）。

③新建项目《建设工程规划许可证》（查验原件，留存复印件1份）。

④法人授权委托书（1份）。

⑤备案后的招标文件（原件）及规划详图或规划总平面图（复印件）5套。

⑥备案后的招标公告（2份，其中1份盖有物业管理项目招标备案专用章）。

⑦招标登记表（2份）。