1.概念与要点

1）开发商将其所开发项目的物业服务权全部委托于物业公司，这种方式通常又简称为全委项目管理。

2）项目竣工时，开发商只需做好项目综合验收的通过，并按合约中的规定支付相关费用、配合管理即可。对于项目物业服务的人事组织、管理模式等，均可由物业公司根据项目实际需要自行安排，但物业公司须与开发商做好项目交接工作。

3）由物业公司在物业范围内设立管理处（或分公司），从物业的前期介入、业主入住、到物业的日常管理，如秩序维护、清洁、维修、养护等，提供专业化、一体化的管理和一条龙服务。

4）开发商承担物业前期服务费用、物管机构成立启动经费和物业空置费用等。对于项目实施物业服务过程中出现的经济亏损，除非合同中约定补贴条款，否则亏损由物业公司自行承担。

5）全委服务的合同期限一般为2～3年。

6）开发商对外可以用物业公司的品牌进行促销宣传，以此为项目销售增加卖点。

7）物业公司可以根据自己的实力情况，向开发商做出相应的承诺。如深圳市开元国际物业公司就向开发商承诺：“政府有关部门在当年度组织下述评比的情况下，自物业正式入住一年左右达到区级和市级优秀小区/大厦相应标准，两年左右达到省级物业管理优秀小区/大厦相应标准，三年左右达到国家级物业管理优秀小区/大厦相应标准”。

2.服务内容

1）《全权委托服务合同》中所约定的委托服务事项。

2）专业装修工程质量监理与装修管理。

3）对小区/大厦实行封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保小区/大厦安全。

4）全方位家居服务，包括公共事业申办（如水、电、气、电话、有线电视）、代订报纸杂志、收发邮件、家政服务、室内维修服务、各类商务服务支持等。

3.对开发商的主要要求

1）所提交物业须达到政府规定的验收交接标准。

2）提供物业服务所需要的、具备一定使用条件的管理服务用房。

3）按合同要求提供一定的经营性商业用房。(www.daowen.com)

4）承担销售期间物业服务配合费用。

5）承担成立本物业服务机构的前期服务费、启动性经费和空置费等。

4.全权委托方式适合的区域与类型

（1）全权委托方式适合的地区 全权委托方式适合北京、上海、广州、深圳等物业服务成熟的一线城市，这些城市物业服务收费标准相应较高，加之当地政府法规较完善，大众对物业服务行业也比较熟悉与接受，因此承接全委项目有利于工作的开展。对于其他大中城市（如各省省会）的高档次、较大规模、地段较好的写字楼、商场项目，经过当地市场调查，综合各方面因素（如服务费、物管市场成熟度、甲方意向等）考虑也可以承接全委项目。

（2）全权委托方式适合的物业类型 小高层及高层住宅区、高层商住楼宇、大型别墅住宅区、写字楼和商业项目等类型的物业，较为适合全委方式服务。

（3）全权委托方式适合的物业规模及其定位 深圳地区项目总建筑面积根据具体情况确定；北京、上海、杭州、广州等物业管理较为成熟的城市，项目总建筑面积宜在10万平方米或以上；其余大城市的高档写字楼、商场等楼盘，宜定位为中高档次。

5.说服开发商采用全权委托方式合作的依据

（1）经营风险 在物业服务行业竞争日趋激烈的今天，开发商要想通过物业管理顾问来发展自己从无到有、从有到优的物业服务队伍，进而树立自己的物业服务品牌，风险是很大的，一旦失败，开发商的地产品牌也难免受到连带影响。

开发商将项目全权委托给品牌物业公司提供服务，首先，经济上的风险全部由物业公司承担，盈亏自负；其次，品牌物业公司凭借人才、技术、经验等方面的优势，使项目的物业服务水平保持高水准，开发商也因此避免了可能因物业服务原因而使地产品牌受损的风险。

（2）人员配合 采取全权委托的方式，则物管人员为品牌物业公司原班人马，期间不存在工作人员之间磨合适应的过程，可以在入住前后这一关键时期即时进入管理角色，以高的起点开展物管工作，从而赢得业主的肯定和市场口碑。

如若采取顾问方式，则入住前后的关键期内，品牌物业公司派出的物业管理顾问与开发商下属本项目物业服务商的人员之间需彼此熟悉、磨合，有一个适应过程，多少会影响到物业服务的及时性和全面性。若在顾问合作期内，双方人员配合不到位，有可能发生一加一小于二的负面效应，与开发商欲创物管品牌的初衷背道而驰。

（3）品牌效应 高素质的物业服务在很大程度上可以促进楼宇的销售，同时可确保楼宇的升值和增强开发商的品牌宣传效应。对项目未来的物业服务水平而言，全权委托与顾问服务两种物业服务方式所产生的品牌效应是有一定差距的。

目前的房地产市场与物业服务行业都已比较成熟，加之业主对物业服务行业日益了解，因此，开发商在采用全权委托或顾问服务两种方式对外宣传时，产生的品牌效应是不同的。例如，“物业服务：××××物业服务有限公司”与“物业服务顾问：××××物业服务有限公司”相比，前者容易为市场所认可，更能促进楼宇销售，更能增强开发商的品牌宣传效应。

（4）资金投入 选择全权委托管理方式，开发商只需承担部分启动经费。而选择顾问形式，开发商除将承担其自行成立的本项目物业服务商的全部启动经费外，还需额外负担顾问费用，两者相比，孰多孰少，一目了然。

（5）信心保证 高质量的物业服务需要以高成本、高投入为基础，而物业服务本身是微利行业，因此，如果要在注重社会效益的同时还要兼顾经济效益，唯有走企业化、规模化、专业化的道路。在这方面，品牌物业公司已经有了较为成功的经验，他们有较大的市场规模，属于专业化的物业服务供应商，能够在低水平的费用下保持较高的服务水准。所以，与品牌物业公司进行全权委托方式的合作，基本不用担心社会效益与经济效益的平衡问题。